Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -18.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.9%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.861 kr/m² × 48 m² = 3.017.333 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.698.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 28.752 kr./år
Alpha
-18.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.017.333 kr.
62.861 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.722.038 kr.
77.542 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.080.568 kr.
64.178 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.698.000 kr.
77.042 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.017.333 kr.
62.861 kr./m²
-18.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
870.000 kr.
18.125 kr./m²
-76.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.7%
α (alpha)-18.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-16.7%
Gross rental/år83.568 kr.
Salgspris3.017.333 kr.
Profit (1 års hold)-621.137 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.8%
α (alpha)-18.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år117.264 kr.
Salgspris3.228.546 kr.
Profit (1 års hold)-376.228 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.5%
α (alpha)-18.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år210.764 kr.
Salgspris3.463.898 kr.
Profit (1 års hold)-47.375 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-28.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.568 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.264 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)210.764 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.698.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.698.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.698.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.188 kr.
= Tx-omkostning24.038 kr.
+ Tilbudspris3.698.000 kr.
= Total investeret3.722.038 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.017.333 kr.
− Investeret-3.722.038 kr.
= Spread-704.705 kr.
÷ Investeret÷ 3.722.038 kr.
= Alpha-18.9%
Mægler
kr/m² (udbud)77.042 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2012-02-13normal
725.000 kr.15.104 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
725.000 kr.2012-02-13 · 14 år siden
Udbudspris implicerer12.3% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 værelses lejlighed med vestvendt altan i København SV
2 værelses lejlighed med vestvendt altan i København SVDenne skønne 2 værelses lejlighed giver dig en indbydende base i et eftertragtet kvarter i København. De velholdte trægulve og velvalgte materialer skaber en varm atmosfære, og opholdsstuen fungerer som lejlighedens naturlige samlingspunkt med udgang til en vestvendt altan, hvor du kan nyde eftermiddags- og aftensolen over kvarterets tage og grønne trækroner. Stuen byder på masser af dagslys gennem de store vinduer og direkte adgang til alta