Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1947)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·87 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -18.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.4%✓KBH-klassiker 1947✓Sol 90✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.976 kr/m² × 52 m² = 3.690.756 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1947
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
87d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.916 kr./år
Alpha
-18.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.690.756 kr.
70.976 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
86.997 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.736.889 kr.
71.863 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
86.442 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.690.756 kr.
70.976 kr./m²
-17.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
920.000 kr.
17.692 kr./m²
-79.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.9%
α (alpha)-18.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-16.9%
Gross rental/år70.404 kr.
Salgspris3.690.756 kr.
Profit (1 års hold)-762.660 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.1%
α (alpha)-18.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-9.1%
Gross rental/år104.100 kr.
Salgspris3.949.109 kr.
Profit (1 års hold)-470.611 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.2%
α (alpha)-18.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år170.922 kr.
Salgspris4.236.988 kr.
Profit (1 års hold)-115.910 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-41.916 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)104.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.922 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.690.756 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-833.064 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-18.4%
Mægler
kr/m² (udbud)86.442 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-03-11normal
1.475.000 kr.28.365 kr./m²
2005-09-08normal
1.550.000 kr.29.808 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2015-03-11 · 11 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2 vær. med altan og flot badeværelse.
Drømmer du om at bo i delevenlig 2-værelses med altan og renoveret badeværelse med separat brus, så skal denne lejlighed opleves. Den ligger i en veldrevet ejerforening med lave ejerudgifter, styr på vedligehold og tæt på både metro, Den Sorte Plads, Den Røde Plads og Nørrebrohallen. Så der er fedt miljø, grønne områder, gode indkøbsmuligheder og perfekte transportmuligheder.LEJLIGHED: Du bydes velkommen i en god entré med plads til sko og overtøj. Til højre er der en stor stue med god plads til