Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.0%✓Sol 80✓Klassisk 1804✓1. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.319 kr/m² × 87 m² = 7.161.727 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1804
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.968 kr./år
Alpha
-11.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.161.727 kr.
82.319 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
92.469 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.304.760 kr.
83.963 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
91.897 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.161.727 kr.
82.319 kr./m²
-10.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
27.011 kr./m²
-70.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.6%
α (alpha)-11.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år188.712 kr.
Salgspris7.161.727 kr.
Profit (1 års hold)-694.381 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.8%
α (alpha)-11.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år257.616 kr.
Salgspris7.663.048 kr.
Profit (1 års hold)-124.156 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.5%
α (alpha)-11.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år374.328 kr.
Salgspris8.221.663 kr.
Profit (1 års hold)551.171 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år229.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)298.584 kr.
− Ejerudgifter/år-40.968 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)188.712 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)257.616 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)374.328 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.161.727 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-883.093 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-11.0%
Mægler
kr/m² (udbud)91.897 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-01normal
5.550.000 kr.63.793 kr./m²
2018-06-14family
1.067.500 kr.12.270 kr./m²
2011-03-15normal
2.575.000 kr.29.598 kr./m²
1999-11-30normal
1.274.296 kr.14.647 kr./m²
1996-05-28normal
725.000 kr.8.333 kr./m²
1993-06-09normal
560.000 kr.6.437 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.550.000 kr.2023-08-01 · 3 år siden
Udbudspris implicerer12.9% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
EN HISTORISK KØBENHAVNERPERLE MED KONGELIGT TWIST
Midt i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer gemmer denne charmerende lejlighed sig i en fredet ejendom fra begyndelsen af 1800-tallet. Her bor I få skridt fra Kongens Have, Frederikstaden og alt det, der gør Indre By til noget helt særligt.Bag døren venter en bolig, hvor historien og hverdagen spiller usædvanligt godt sammen. Smukke gennemgående sildebensparketter, det bløde lys gennem de gamle forsatsruder og en veldisponeret planløsning med to gode værelser, stue og et rummeligt badev