Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1888)
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·248 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Støjgade✓α +3.6%✓Sol 89✓Klassisk 1888✓1. sal✓90 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.824 kr/m² × 90 m² = 7.814.144 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1888
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
248d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.740 kr./år
Alpha
3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.814.144 kr.
86.824 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
83.798 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.935.740 kr.
88.175 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
83.278 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.814.144 kr.
86.824 kr./m²
+4.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
23.889 kr./m²
-71.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.9%
α (alpha)3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år171.060 kr.
Salgspris7.814.144 kr.
Profit (1 års hold)443.384 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.8%
α (alpha)3.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast13.8%
Gross rental/år239.100 kr.
Salgspris8.361.134 kr.
Profit (1 års hold)1.058.414 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.5%
α (alpha)3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast22.5%
Gross rental/år307.752 kr.
Salgspris8.970.637 kr.
Profit (1 års hold)1.736.570 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år226.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)294.840 kr.
− Ejerudgifter/år-55.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.060 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)239.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.752 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.814.144 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread272.324 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha3.6%
Mægler
kr/m² (udbud)83.278 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2012-01-11normal
2.750.000 kr.30.556 kr./m²
2006-05-18normal
3.080.000 kr.34.222 kr./m²
1997-05-01other
626.626 kr.6.963 kr./m²
1997-04-18normal
751.045 kr.8.345 kr./m²
1994-11-01normal
357.000 kr.3.967 kr./m²
1992-05-19normal
371.000 kr.4.122 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2012-01-11 · 14 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabslejlighed med sydvendt altan ved Frederiksberg Have
I en sirligt dekoreret ejendom på én af Frederiksbergs mest centrale gader kan I nu overtage en smuk herskabslejlighed med højt til loftet og sydvendt altan. 90 m2 udfolder sig lyse og stilfulde, og de generøse rum danner ubesværet ramme om hverdagen for såvel unge par og venner som den lille børnefamilie. Opført i 1888 toner gulstensejendommen majestætisk frem i gadebilledet på Smallegade. Grønne dannebrogs- og frederiksbergvinduer afløser hinanden på skift, mens facadeudsmykningen udgør et be