← Tilbage til on-market
Heimdalsgade 37A, 1. tv
2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1925)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.2%!102 m² stor✓KBH-klassiker 1925✓Sol 69✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.468 kr/m² × 102 m² = 6.983.692 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
1925
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.348 kr./år
Alpha
-13.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.983.692 kr.
68.468 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
78.871 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.105.183 kr.
69.659 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
78.382 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.983.692 kr.
68.468 kr./m²
-12.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
16.667 kr./m²
-78.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.1%
α (alpha)-13.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-11.1%
Gross rental/år165.972 kr.
Salgspris6.983.692 kr.
Profit (1 års hold)-895.156 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.3%
α (alpha)-13.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år232.068 kr.
Salgspris7.472.550 kr.
Profit (1 års hold)-340.202 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.8%
α (alpha)-13.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år254.320 kr.
Salgspris8.017.278 kr.
Profit (1 års hold)226.778 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år220.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)286.416 kr.
− Ejerudgifter/år-54.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)165.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)232.068 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.320 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.983.692 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-1.061.128 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-13.2%
Mægler
kr/m² (udbud)78.382 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-03-06normal
3.580.000 kr.35.098 kr./m²
2015-06-21family
1.500.000 kr.14.706 kr./m²
1999-11-29normal
965.460 kr.9.465 kr./m²
1998-11-20normal
788.991 kr.7.735 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.580.000 kr.2020-03-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer14.3% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og veludnyttet lejlighed med altan
Drømmer du om en stor, lys lejlighed med altan i et af byens mest levende kvarterer, så er her en sjælden mulighed. Denne indbydende ejerlejlighed ligger i en smuk rødstensejendom på ydre Nørrebro – et område, der blomstrer med nye restauranter, caféer og et byliv, der gør kvarteret til et af Københavns mest spændende at flytte til.Det første, der møder dig, er rummeligheden. Her er højt til loftet og masser af dagslys, der strømmer ind og giver boligen en åben, indbydende stemning. Originale st