Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1896)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.7%✓Sol 82✓Klassisk 1896✓1. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.397 kr/m² × 53 m² = 4.314.028 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1896
Udbudspris
4.800.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.820 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.314.028 kr.
81.397 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.830.650 kr.
91.144 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.359.223 kr.
82.249 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.800.000 kr.
90.566 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.314.028 kr.
81.397 kr./m²
-10.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
21.698 kr./m²
-76.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.2%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-9.2%
Gross rental/år73.200 kr.
Salgspris4.314.028 kr.
Profit (1 års hold)-443.422 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.4%
α (alpha)-10.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år110.406 kr.
Salgspris4.616.010 kr.
Profit (1 års hold)-104.234 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.0%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år188.696 kr.
Salgspris4.952.504 kr.
Profit (1 års hold)310.551 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-50.820 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.406 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.696 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.800.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.800.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.800.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.800 kr.
= Tx-omkostning30.650 kr.
+ Tilbudspris4.800.000 kr.
= Total investeret4.830.650 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.314.028 kr.
− Investeret-4.830.650 kr.
= Spread-516.622 kr.
÷ Investeret÷ 4.830.650 kr.
= Alpha-10.7%
Mægler
kr/m² (udbud)90.566 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-24normal
2.370.000 kr.44.717 kr./m²
2015-02-13normal
1.890.000 kr.35.660 kr./m²
2006-07-20normal
1.860.000 kr.35.094 kr./m²
1996-08-06normal
299.381 kr.5.649 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.370.000 kr.2019-10-24 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2-værelses med skønt køkken-alrum!
Velkommen til Mysundegade 9, 1. th. – en veldisponeret og indbydende 2-værelses lejlighed på 53 m² med en attraktiv placering midt på hyggelige Vesterbro. Her får du en lys bolig med en moderne planløsning, hvor væggen mellem køkken og stue er åbnet op, så der er skabt et skønt køkken-alrum med god plads til både spisebord og opholdsområde.Lejligheden byder desuden på en praktisk fordelingsgang, som giver en god opdeling af rummene og en behagelig rumfornemmelse. Soveværelset ligger roligt place