← Tilbage til on-market
Holsteinsgade 66, 2. 9
2100 København Ø · lokalbolig · LokalBolig Østerbro ApS
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
- ·Seller CAGR 37.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1978✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 68✓2. sal✓57 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1978
Udbudspris
4.400.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.648 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.400.000 kr.
77.193 kr./m² · fallback
Investeret
4.428.250 kr.
77.689 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.462.527 kr.
78.290 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.400.000 kr.
77.193 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.400.000 kr.
77.193 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
21.930 kr./m²
-71.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år91.152 kr.
Salgspris4.400.000 kr.
Profit (1 års hold)62.902 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år132.192 kr.
Salgspris4.708.000 kr.
Profit (1 års hold)411.942 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år189.405 kr.
Salgspris5.051.200 kr.
Profit (1 års hold)812.355 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.840 kr.
− Ejerudgifter/år-45.648 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.152 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.405 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.400.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.400.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.400.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.400 kr.
= Tx-omkostning28.250 kr.
+ Tilbudspris4.400.000 kr.
= Total investeret4.428.250 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.400.000 kr.
− Investeret-4.428.250 kr.
= Spread-28.250 kr.
÷ Investeret÷ 4.428.250 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)77.193 kr.
MæglerLokalBolig Østerbro ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-01-08normal
3.200.000 kr.56.140 kr./m²
2005-01-02normal
1.395.000 kr.24.474 kr./m²
2003-01-28family
1.015.000 kr.17.807 kr./m²
1995-03-18normal
430.000 kr.7.544 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2025-01-08 · 1 år siden
Udbudspris implicerer37.5% pa
FMV implicerer37.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 værelses lejlighed med østvendt altan på Holsteinsgade på Indre Østerbro
2 værelses lejlighed centralt på Østerbro Skøn 2 værelses lejlighed midt på attraktive Østerbro, hvor du bor med kort afstand til alt, hvad hjertet kan begære. Her er et levende bymiljø med specialbutikker, hyggelige caféer og gode spisesteder, og du har både Søerne, Fælledparken og Østre Anlæg i nærheden, så storbylivet let kombineres med grønne åndehuller. Offentlig transport med bus og metro er tæt på, og der er nem adgang til resten af byen. Ejendommen fra 1978 har en moderne arkitektonisk