Udbudspris
4.395.000 kr.
75.776 kr/m²
Vores estimat
4.665.450 kr.
80.439 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.2 %
+270.450 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.5 %
Comp-engineP10 74.717 · median 85.673 · P90 92.818 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
81/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +5.5%✓KBH-klassiker 1931✓Sol 90✓2. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.439 kr/m² × 58 m² = 4.665.450 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1931
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.344 kr./år
Alpha
5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.665.450 kr.
80.439 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
76.262 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.731.070 kr.
81.570 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.776 | 4.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.439 | 4.665.450 kr. | +6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.717 | 4.333.607 kr. | -1.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.673 | 4.969.009 kr. | +13.1 % | 8 comps samme postnummer, median 281 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.818 | 5.383.467 kr. | +22.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.414 | 1.300.000 kr. | -70.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.6%
α (alpha)5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år95.856 kr.
Salgspris4.665.450 kr.
Profit (1 års hold)338.086 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.6%
α (alpha)5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år137.616 kr.
Salgspris4.852.068 kr.
Profit (1 års hold)566.464 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.6%
α (alpha)5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast24.6%
Gross rental/år191.709 kr.
Salgspris5.355.937 kr.
Profit (1 års hold)1.124.426 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-43.344 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.856 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.616 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.709 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.665.450 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread242.230 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)75.776 kr.
MæglerMæglerhuset København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2011-03-18normal
1.325.000 kr.22.845 kr./m²
2003-10-28normal
1.070.000 kr.18.448 kr./m²
1998-02-23normal
280.000 kr.4.828 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.325.000 kr.2011-03-18 · 15 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og velindrettet lejlighed med stort badeværelse på attraktive Østerbro
På en attraktiv adresse på Østerbro finder du denne lyse og velholdte lejlighed, hvor klassisk charme går hånd i hånd med moderne opdateringer. Her får du en indflytningsklar bolig med en god planløsning, flotte lysindfald og en beliggenhed, der placerer dig tæt på både byliv, grønne områder og hverdagens mange muligheder.Østerbro er kendt for sine brede boulevarder, hyggelige caféer, specialbutikker og grønne åndehuller. Her bor du tæt på indkøb, offentlig transport og gode cykelforbindelser, m