FMV fra iBuyReal AVM· 77.596 kr/m² × 58 m² = 4.500.559 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1931
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.056 kr./år
Alpha
-10.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.500.559 kr.
XGBoost prediction
Investeret
5.026.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.567.448 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.6%
α (alpha)-10.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år96.144 kr.
Salgspris4.500.559 kr.
Profit (1 års hold)-430.117 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-10.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år137.904 kr.
Salgspris4.815.598 kr.
Profit (1 års hold)-73.318 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.2%
α (alpha)-10.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år191.997 kr.
Salgspris5.166.642 kr.
Profit (1 års hold)331.819 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-43.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.904 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.997 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.500.559 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-526.261 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-10.5%
Mægler
kr/m² (udbud)86.121 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig