Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.0%✓KBH-klassiker 1931✓Sol 90✓2. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.354 kr/m² × 58 m² = 4.776.513 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1931
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
95d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.056 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.776.513 kr.
82.354 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
83.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.841.756 kr.
83.479 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.795.000 kr.
82.672 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.776.513 kr.
82.354 kr./m²
-0.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
22.414 kr./m²
-72.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år96.144 kr.
Salgspris4.776.513 kr.
Profit (1 års hold)47.037 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-1.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år137.904 kr.
Salgspris5.110.869 kr.
Profit (1 års hold)423.153 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år191.997 kr.
Salgspris5.483.437 kr.
Profit (1 års hold)849.814 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-43.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.904 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.997 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.776.513 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-49.107 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-1.0%
Mægler
kr/m² (udbud)82.672 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2011-03-18normal
1.325.000 kr.22.845 kr./m²
2003-10-28normal
1.070.000 kr.18.448 kr./m²
1998-02-23normal
280.000 kr.4.828 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.325.000 kr.2011-03-18 · 15 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…