iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Middelfartgade 4, 2. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·100 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!102 m² stor✓KBH-klassiker 1906✓Sol 89✓2. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Middelfartgade 4, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
8.195.000 kr.
Dage på markedet
100d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 81.516 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.195.000 kr.
80.343 kr./m² · fallback
Investeret
8.246.020 kr.
80.843 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.306.594 kr.
81.437 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.195.000 kr.
80.343 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.195.000 kr.
80.343 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.300.000 kr.
22.549 kr./m²
-71.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år163.284 kr.
Salgspris8.195.000 kr.
Profit (1 års hold)112.264 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år236.724 kr.
Salgspris8.768.650 kr.
Profit (1 års hold)759.354 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år258.253 kr.
Salgspris9.407.860 kr.
Profit (1 års hold)1.420.093 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år244.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)318.240 kr.
− Ejerudgifter/år-81.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)163.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)236.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.253 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.170 kr.
= Tx-omkostning51.020 kr.
+ Tilbudspris8.195.000 kr.
= Total investeret8.246.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.195.000 kr.
− Investeret-8.246.020 kr.
= Spread-51.020 kr.
÷ Investeret÷ 8.246.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)80.343 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1994-12-19normal
605.000 kr.5.931 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
605.000 kr.1994-12-19 · 32 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv herskabslejlighed med klassiske detaljer

Eksklusiv herskabslejlighed med klassiske detaljerI et af Østerbros mest eftertragtede kvarterer – tæt ved Nordhavn – udbydes denne sjældent udbudte, herskabelige lejlighed, der forener klassisk arkitektur med moderne komfort på fornem vis.Boligen fremstår med smukke originale detaljer såsom elegant stuk, imponerende loftshøjde og brede plankegulve, der tilsammen skaber en atmosfære af tidløs elegance og kvalitet. De to stuer en suite ligger i naturlig forlængelse af hinanden og danner en præsen