Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
Red flags
- ·α -15.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -15.2%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 95✓1. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 53.417 kr/m² × 83 m² = 4.433.586 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1939
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.104 kr./år
Alpha
-15.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.433.586 kr.
53.417 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
62.988 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.506.911 kr.
54.300 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
62.590 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.433.586 kr.
53.417 kr./m²
-14.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
15.060 kr./m²
-75.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.2%
α (alpha)-15.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-13.2%
Gross rental/år102.216 kr.
Salgspris4.433.586 kr.
Profit (1 års hold)-692.218 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.3%
α (alpha)-15.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år153.012 kr.
Salgspris4.743.937 kr.
Profit (1 års hold)-331.071 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.5%
α (alpha)-15.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år256.810 kr.
Salgspris5.089.757 kr.
Profit (1 års hold)118.546 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år169.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)220.116 kr.
− Ejerudgifter/år-67.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.810 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.433.586 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-794.434 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-15.2%
Mægler
kr/m² (udbud)62.590 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-07-02family
2.573.000 kr.31.000 kr./m²
2015-10-23normal
2.550.000 kr.30.723 kr./m²
2010-04-06normal
1.035.000 kr.12.470 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.550.000 kr.2015-10-23 · 11 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer5.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn 3-værelses lejlighed på 83m2 - God planløsning, stort bad & 2 altaner
LejlighedenMed adresse tæt på Amagerbrogade, har du alt, hvad du har brug for lige rundt om hjørnet i form af både restauranter og specialbutikker - og når byen har gjort sit, kan du trække dig tilbage til en indbydende lejlighed på 83 kvm med to altaner som bonus. Bag hoveddøren folder lejligheden sig ud fra entréen, hvorfra du hurtigt finder vej til boligens øvrige rum. Det veludstyrede køkken ligger til den ene side med god arbejdsplads, opvaskemaskine og vinkøleskab til fredagsflasken. Ved s