← Tilbage til on-market
Nordre Fasanvej 158, 2. th
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.0%✓KBH-klassiker 1913✓Sol 95✓2. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.808 kr/m² × 89 m² = 6.123.925 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.636 kr./år
Alpha
-13.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.123.925 kr.
68.808 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
79.088 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.248.230 kr.
70.205 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
78.596 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.123.925 kr.
68.808 kr./m²
-12.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
19.663 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.7%
α (alpha)-13.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-10.7%
Gross rental/år163.644 kr.
Salgspris6.123.925 kr.
Profit (1 års hold)-751.251 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.7%
α (alpha)-13.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år230.928 kr.
Salgspris6.552.600 kr.
Profit (1 års hold)-255.292 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.1%
α (alpha)-13.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år302.856 kr.
Salgspris7.030.266 kr.
Profit (1 års hold)294.302 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.564 kr.
− Ejerudgifter/år-60.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)163.644 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)230.928 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.856 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.123.925 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-914.895 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-13.0%
Mægler
kr/m² (udbud)78.596 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-09normal
4.020.000 kr.45.169 kr./m²
2013-09-03normal
977.000 kr.10.978 kr./m²
2006-03-14normal
2.500.000 kr.28.090 kr./m²
2001-02-21normal
1.115.640 kr.12.535 kr./m²
1995-09-07normal
431.760 kr.4.851 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.020.000 kr.2020-12-09 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant og klassisk lejlighed med altan og sildebensgulve
Indretning:Lejligheden byder velkommen via en indbydende fordelingsentré med adgang til samtlige rum. Gennemgående i lejligheden mødes du af smukke sildebensparketgulve i egetræ, som tilfører hjemmet en klassisk og eksklusiv atmosfære.Mod gården finder man et nyere og særdeles rummeligt køkken, hvor der er god plads til både madlavning og samvær. Her er der rigeligt med bordplads og opbevaringsløsninger, som gør hverdagen både praktisk og behagelig. Badeværelset fremstår ligeledes i en god og fu