Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 15.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 87✓1. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.087 kr/m² × 86 m² = 6.199.464 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.524 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.199.464 kr.
72.087 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
72.489 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.307.644 kr.
73.345 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.195.000 kr.
72.035 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.199.464 kr.
72.087 kr./m²
+0.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
22.093 kr./m²
-69.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år147.876 kr.
Salgspris6.199.464 kr.
Profit (1 års hold)113.320 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år209.796 kr.
Salgspris6.633.426 kr.
Profit (1 års hold)609.202 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år281.245 kr.
Salgspris7.116.985 kr.
Profit (1 års hold)1.164.210 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)268.320 kr.
− Ejerudgifter/år-58.524 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)209.796 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)281.245 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.199.464 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-34.556 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)72.035 kr.
Mæglerdanbolig Rødovre
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-31family
1.479.000 kr.17.198 kr./m²
2021-01-12normal
2.995.000 kr.34.826 kr./m²
2010-05-31normal
1.730.000 kr.20.116 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2021-01-12 · 5 år siden
Udbudspris implicerer15.6% pa
FMV implicerer15.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabelig Østerbrolejlighed med to altaner og flot renoveret badeværelse
Velkommen til Strandvejen 75A, 1. th. - Her får du en flot og indflytningsklar herskabslejlighed med en attraktiv beliggenhed mellem Østerbro og Hellerup, blot få minutters gang fra Svanemøllen Strand og Øresund. Lejligheden kombinerer den klassiske charme fra den herskabelige funkisejendom med flotte opdateringer og en veldisponeret planløsning. Her får du blandt andet to altaner, store stuer en suite, et flot renoveret badeværelse og et fantastisk lysindfald.Lejligheden byder velkommen i en st