iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 76, 4. 3

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
84/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 6.0% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2023)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·219 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!102 m² stor✓4. sal✓α +6.0%✓Sol 95✓Nybyg 2023✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.867 kr/m² × 102 m² = 9.064.460 kr.
Islands Brygge 76, 4. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
219d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 78.012 kr./år
Alpha
6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.064.460 kr.
88.867 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
83.802 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.137.851 kr.
89.587 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.495.000 kr.
83.284 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.064.460 kr.
88.867 kr./m²
+6.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.6%
α (alpha)6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år130.068 kr.
Salgspris9.064.460 kr.
Profit (1 års hold)646.708 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.3%
α (alpha)6.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast15.3%
Gross rental/år192.492 kr.
Salgspris9.698.972 kr.
Profit (1 års hold)1.343.644 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.3%
α (alpha)6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast24.3%
Gross rental/år298.499 kr.
Salgspris10.406.000 kr.
Profit (1 års hold)2.156.679 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.504 kr.
− Ejerudgifter/år-78.012 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.068 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.492 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.499 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.064.460 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread516.640 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha6.0%

Mægler

kr/m² (udbud)83.284 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-01-19normal
5.299.000 kr.51.951 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.299.000 kr.2021-01-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv hjørnelejlighed med altan hele vejen rundt

Sirius er en smuk og arkitektonisk veludført ejendom, som troner i første parket til Sydhavns stille vand. Lejligheden, som nu kan blive jeres, ligger på fjerde sal, hvorfor udsigten samt lysindfaldet i hele boligen er fremragende. Snedkerløsninger og enorme vinduespartier breder sig på tværs af to værelser, et åbent opholdsmiljø, et badeværelse og en rummelig entré med skabsløsninger. Endelig sætter den omfangsrige altan prikken over i’et. Det første rum, der skal udforskes, er uden tvivl det