Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
- ·Seller CAGR 33.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.7%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
3.095.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.432 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.095.000 kr.
65.851 kr./m² · fallback
Investeret
3.115.420 kr.
66.286 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.139.759 kr.
66.803 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.095.000 kr.
65.851 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.095.000 kr.
65.851 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
780.000 kr.
16.596 kr./m²
-74.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år65.448 kr.
Salgspris3.095.000 kr.
Profit (1 års hold)45.028 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)-0.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år94.212 kr.
Salgspris3.311.650 kr.
Profit (1 års hold)290.442 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år193.296 kr.
Salgspris3.553.060 kr.
Profit (1 års hold)630.936 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)124.644 kr.
− Ejerudgifter/år-30.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)65.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)94.212 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.296 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+18.570 kr.
= Tx-omkostning20.420 kr.
+ Tilbudspris3.095.000 kr.
= Total investeret3.115.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.095.000 kr.
− Investeret-3.115.420 kr.
= Spread-20.420 kr.
÷ Investeret÷ 3.115.420 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)65.851 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-05normal
1.750.000 kr.37.234 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 780.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.750.000 kr.2024-08-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer33.0% pa
FMV implicerer33.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker istandsat 2-værelses lejlighed øverst oppe ved Amagerbrogade.
Drømmer du om en lys og velindrettet lejlighed med en attraktiv beliggenhed tæt på byliv, caféer og gode offentlige transportmuligheder samt kort cykelafstand til Amager Strandpark og skønne grønne områder, kunne dette være en lejlighed for dig. Denne skønne toværelses lejlighed byder på 47 veldisponerede kvadratmeter, som er udnyttet optimalt. Lejligheden ligger øverst på 4. sal i ejendommen, hvilket giver et fantastisk lysindfald og en dejlig ugeneret atmosfære. Boligen fremstår lige til at f