Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1889)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.3%✓Sol 90✓Klassisk 1889✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.678 kr/m² × 52 m² = 4.143.261 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1889
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.428 kr./år
Alpha
-12.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.143.261 kr.
79.678 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
90.866 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.161.335 kr.
80.026 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.695.000 kr.
90.288 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.143.261 kr.
79.678 kr./m²
-11.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
22.115 kr./m²
-75.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.4%
α (alpha)-12.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.0%
= Total afkast-11.4%
Gross rental/år44.892 kr.
Salgspris4.143.261 kr.
Profit (1 års hold)-536.867 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.6%
α (alpha)-12.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.6%
Gross rental/år78.588 kr.
Salgspris4.433.289 kr.
Profit (1 års hold)-213.143 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.6%
α (alpha)-12.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år145.410 kr.
Salgspris4.756.464 kr.
Profit (1 års hold)176.854 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-67.428 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)44.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)78.588 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)145.410 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.143.261 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-581.759 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-12.3%
Mægler
kr/m² (udbud)90.288 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2012-11-28normal
1.475.000 kr.28.365 kr./m²
2008-07-25normal
1.575.000 kr.30.288 kr./m²
2005-09-20family
817.683 kr.15.725 kr./m²
1999-03-20normal
539.000 kr.10.365 kr./m²
1997-09-10normal
440.000 kr.8.462 kr./m²
1995-06-01normal
210.390 kr.4.046 kr./m²
1995-06-01auction
105.000 kr.2.019 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2012-11-28 · 14 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2-værelseslejlighed med unikt kig over De Gamles By
Velkommen til denne charmerende og delevenlige 2-værelses lejlighed, beliggende på en af Nørrebros mest attraktive adresser. Her bor du i hjertet af bydelen med kort afstand til Sankt Hans Torv, Assistens Kirkegård samt et væld af hyggelige caféer, specialbutikker, indkøbsmuligheder og offentlig transport. LEJLIGHED: Lejligheden byder velkommen i en rummelig fordelingsentré med god plads til opbevaring af både sko og overtøj. Herfra er der adgang til alle boligens rum, hvilket skaber en praktis