iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amager Strandvej 54A, 2. 4

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal14/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·Betonbyggeri-æra (1950) — lavere standard

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1950!α +2.1%✓Sol 90✓2. sal✓63 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.281 kr/m² × 63 m² = 4.616.695 kr.
Amager Strandvej 54A, 2. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1950
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
12d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 27.744 kr./år
Alpha
2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.616.695 kr.
73.281 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
71.807 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.687.496 kr.
74.405 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.495.000 kr.
71.349 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.616.695 kr.
73.281 kr./m²
+2.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.3%
α (alpha)2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år100.776 kr.
Salgspris4.616.695 kr.
Profit (1 års hold)193.651 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.1%
α (alpha)2.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år139.332 kr.
Salgspris4.939.864 kr.
Profit (1 års hold)555.376 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.2%
α (alpha)2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år195.984 kr.
Salgspris5.299.966 kr.
Profit (1 års hold)972.130 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år128.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)167.076 kr.
− Ejerudgifter/år-27.744 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.984 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.616.695 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread92.875 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha2.1%

Mægler

kr/m² (udbud)71.349 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-12-10normal
151.750.000 kr.2.408.730 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
151.750.000 kr.2025-12-10 · 1 år siden
Udbudspris implicerer-97.0% pa
FMV implicerer-97.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk beliggende 2 værelses med egen altan

Velkommen til denne fantastisk beliggende lejlighed på Amager Strandvej 54a, 2. 4. Når du træder over dørtærsklen til denne lejlighed på anden sal, bliver du straks mødt af en sjælden følelse af lys og luft. Boligen er optimalt udnyttet uden spildplads, og de store vinduespartier inviterer det naturlige dagslys helt indenfor, hvilket skaber en varm og indbydende atmosfære hele dagen. Det stilrene, moderne køkken ligger i åben forbindelse med den rummelige stue, hvilket gør det til det oplagte sa