Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -24.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1969✗α -24.3%✓Sol 90✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 48.099 kr/m² × 49 m² = 2.356.852 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
3.095.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.552 kr./år
Alpha
-24.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.356.852 kr.
48.099 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.115.420 kr.
63.580 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.403.986 kr.
49.061 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.095.000 kr.
63.163 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.356.852 kr.
48.099 kr./m²
-23.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
780.000 kr.
15.918 kr./m²
-74.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-22.3%
α (alpha)-24.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-22.3%
Gross rental/år63.408 kr.
Salgspris2.356.852 kr.
Profit (1 års hold)-695.160 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-14.4%
α (alpha)-24.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-14.4%
Gross rental/år93.396 kr.
Salgspris2.521.832 kr.
Profit (1 års hold)-500.192 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-3.5%
α (alpha)-24.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.0%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år187.176 kr.
Salgspris2.705.666 kr.
Profit (1 års hold)-222.578 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-36.552 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.408 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.396 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.176 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+18.570 kr.
= Tx-omkostning20.420 kr.
+ Tilbudspris3.095.000 kr.
= Total investeret3.115.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.356.852 kr.
− Investeret-3.115.420 kr.
= Spread-758.568 kr.
÷ Investeret÷ 3.115.420 kr.
= Alpha-24.3%
Mægler
kr/m² (udbud)63.163 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-09-03normal
1.525.000 kr.31.122 kr./m²
2015-05-12normal
995.000 kr.20.306 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 780.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.525.000 kr.2018-09-03 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt lejlighed med altan og behagelig atmosfære
Lejligheden På Amager – midt mellem Kongelundsvej og Englandsvej – ligger dit kommende hjem og putter sig trygt og godt nær storbyens summen og de lokale, grønne områder. Det er en skøn toværelses lejlighed på 49 kvadratmeter med et fantastisk lysindfald og en vestvendt altan, der står til salg. Kom indenfor i en varm og indbydende bolig, der udfolder sig fra ét stort opholdsrum med plads til både sofahjørne og spisekrog, hvorfra du får adgang til den vestvendte altan, og et værelse med et vin