Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·127 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 82.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1929✓Sol 100✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.743 kr/m² × 59 m² = 3.819.861 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1929
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
127d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.732 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.819.861 kr.
64.743 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
69.855 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.884.333 kr.
65.836 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.095.000 kr.
69.407 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.819.861 kr.
64.743 kr./m²
-6.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
16.949 kr./m²
-75.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.1%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år89.628 kr.
Salgspris3.819.861 kr.
Profit (1 års hold)-211.931 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.7%
α (alpha)-7.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år125.736 kr.
Salgspris4.087.251 kr.
Profit (1 års hold)91.567 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.2%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast12.2%
Gross rental/år192.996 kr.
Salgspris4.385.200 kr.
Profit (1 års hold)456.776 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-30.732 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.628 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.996 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.819.861 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-301.559 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-7.3%
Mægler
kr/m² (udbud)69.407 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-28normal
670.000 kr.11.356 kr./m²
2020-05-22normal
2.155.000 kr.36.525 kr./m²
2017-07-07normal
1.950.000 kr.33.051 kr./m²
2006-07-26normal
1.700.000 kr.28.814 kr./m²
2003-07-05normal
1.020.000 kr.17.288 kr./m²
1998-04-29normal
471.760 kr.7.996 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
670.000 kr.2023-07-28 · 3 år siden
Udbudspris implicerer82.8% pa
FMV implicerer78.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Dejlig 2V’er mindre end 100 meter fra metroen
LejlighedenEn hverdag, hvor du bor lige ved caféer, indkøb samt metroen, der får den samlede rejsetid til Indre By til at lyde på ti minutter. Dét er en hverdag, der nu kan blive din, og på højkant er der også en rigtig fin toværelses lejlighed, som ligger øverst i ejendommen. Der er potentiale for, at to venner kan bo under samme tag, ligesom parret eller solisten vil passe perfekt ind blandt de 59 kvadratmeter. Boligoplevelsen begynder i en fordelingsentré, hvorfra samtlige rum kan tilgås. Vær