Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1889)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -0.3%✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1889✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 95.248 kr/m² × 40 m² = 3.809.918 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
40 m²
Værelser
2
Byggeår
1889
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
16d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.672 kr./år
Alpha
-0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.809.918 kr.
95.248 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
95.491 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.831.805 kr.
95.795 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.795.000 kr.
94.875 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.809.918 kr.
95.248 kr./m²
+0.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
860.000 kr.
21.500 kr./m²
-77.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år46.728 kr.
Salgspris3.809.918 kr.
Profit (1 års hold)37.026 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)-0.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år72.648 kr.
Salgspris4.076.612 kr.
Profit (1 års hold)329.640 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år173.166 kr.
Salgspris4.373.786 kr.
Profit (1 års hold)727.332 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (40) × 12 mdr
= Langtidsleje/år86.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)112.320 kr.
− Ejerudgifter/år-39.672 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)46.728 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)72.648 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.166 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.809.918 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-9.702 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-0.3%
Mægler
kr/m² (udbud)94.875 kr.
MæglerMæglerhuset København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-16normal
2.270.000 kr.56.750 kr./m²
2016-01-13normal
1.745.000 kr.43.625 kr./m²
2016-01-13normal
1.745.000 kr.43.625 kr./m²
2007-10-12normal
1.200.000 kr.30.000 kr./m²
2004-07-06normal
945.000 kr.23.625 kr./m²
1999-08-16normal
420.000 kr.10.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 860.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.270.000 kr.2022-05-16 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.7% pa
FMV implicerer13.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2-værelses øverst på attraktive Nørrebro
Velkommen til Rantzausgade 50B, 5. tv. – en delevenlig og velindrettet 2-værelses lejlighed med en attraktiv beliggenhed midt på Nørrebro. Her får du en bolig, der kombinerer en funktionel planløsning med en af Københavns mest eftertragtede adresser, hvor byliv, kultur og grønne omgivelser går hånd i hånd.Rantzausgade 50B, 5. tv. ligger midt i hjertet af det levende og eftertragtede Nørrebro, hvor bylivet udfolder sig lige uden for hoveddøren. Den nyrenoverede Rantzausgade er blevet et af område