iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Havneholmen 34, 3. tv

1561 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.6%✓Sol 92✓3. sal✓85 m² sweet✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.486 kr/m² × 85 m² = 7.096.271 kr.
Havneholmen 34, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
2
Byggeår
2008
Udbudspris
7.395.000 kr.
Dage på markedet
43d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.468 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.096.271 kr.
83.486 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.441.220 kr.
87.544 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.192.697 kr.
84.620 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.395.000 kr.
87.000 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.096.271 kr.
83.486 kr./m²
-4.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
25.294 kr./m²
-70.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.7%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år141.432 kr.
Salgspris7.096.271 kr.
Profit (1 års hold)-203.517 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-4.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år201.102 kr.
Salgspris7.593.010 kr.
Profit (1 års hold)352.892 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.6%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år182.048 kr.
Salgspris8.146.519 kr.
Profit (1 års hold)887.348 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-57.468 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.102 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.048 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.370 kr.
= Tx-omkostning46.220 kr.
+ Tilbudspris7.395.000 kr.
= Total investeret7.441.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.096.271 kr.
− Investeret-7.441.220 kr.
= Spread-344.949 kr.
÷ Investeret÷ 7.441.220 kr.
= Alpha-4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)87.000 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-02-28normal
2.750.000 kr.32.353 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2013-02-28 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Havnefront, to solrige altaner i attraktiv ejendom

Drømmer du om et hjem på havnefronten med vandet som nærmeste nabo, smukke lysindfald og en planløsning, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet optimalt, så finder du det her. Denne indbydende lejlighed kombinerer moderne komfort med en helt særlig maritim atmosfære, hvor livet på vandet bliver en naturlig del af hverdagen.Du bydes velkommen til en yderst veldisponeret bolig med en let og behagelig stemning. En af lejlighedens helt store kvaliteter er de to altaner, som vender mod henholdsvis