Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1949)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·129 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 49.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1949✓Sol 100✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.535 kr/m² × 53 m² = 4.109.349 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
53 m²
Værelser
3
Byggeår
1949
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
129d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.492 kr./år
Alpha
-14.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.109.349 kr.
77.535 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
91.049 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.148.595 kr.
78.275 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.795.000 kr.
90.472 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.109.349 kr.
77.535 kr./m²
-14.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
18.113 kr./m²
-80.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.5%
α (alpha)-14.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-13.5%
Gross rental/år65.988 kr.
Salgspris4.109.349 kr.
Profit (1 års hold)-650.283 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.8%
α (alpha)-14.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-5.8%
Gross rental/år100.332 kr.
Salgspris4.397.003 kr.
Profit (1 års hold)-328.285 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.3%
α (alpha)-14.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år260.176 kr.
Salgspris4.717.533 kr.
Profit (1 års hold)152.089 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.824 kr.
− Ejerudgifter/år-48.492 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)65.988 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)100.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)260.176 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.109.349 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-716.271 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-14.8%
Mægler
kr/m² (udbud)90.472 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-14normal
3.200.000 kr.60.377 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2025-05-14 · 1 år siden
Udbudspris implicerer49.8% pa
FMV implicerer28.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-21.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses i populære Mimersgadekvarteret med altan
Attraktiv beliggenhed i MimersgadekvarteretVelkommen til Hamletsgade 22, 4. th., 2200 København N – en indbydende 3-værelses lejlighed på 53 m² midt i det eftertragtede Mimersgadekvarter. Her bor I med udsigt til Den Røde Plads og i gåafstand til Nørrebroparken, Stefansgade og Jægersborggade. Indre By nås på ca. 12 minutter på cykel, og både indkøb, caféer, træningscenter og offentlig transport ligger lige udenfor døren. Lys og indflytningsklar bolig Lejligheden er istandsat efter alle kunstens