Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·157 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.6% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓α +7.1%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 90✓3. sal✓89 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.679 kr/m² × 89 m² = 7.002.457 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
157d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 88.020 kr./år
Alpha
7.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.002.457 kr.
78.679 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
73.436 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.083.685 kr.
79.592 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
72.978 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.002.457 kr.
78.679 kr./m²
+7.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
20.225 kr./m²
-72.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.1%
α (alpha)7.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år125.580 kr.
Salgspris7.002.457 kr.
Profit (1 års hold)592.217 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.0%
α (alpha)7.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år189.660 kr.
Salgspris7.492.629 kr.
Profit (1 års hold)1.146.469 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.8%
α (alpha)7.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast25.8%
Gross rental/år251.749 kr.
Salgspris8.038.821 kr.
Profit (1 års hold)1.754.750 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år213.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)277.680 kr.
− Ejerudgifter/år-88.020 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.660 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.749 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.002.457 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread466.637 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha7.1%
Mægler
kr/m² (udbud)72.978 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-01-01family
1.700.000 kr.19.101 kr./m²
2012-09-20family
900.000 kr.10.112 kr./m²
2009-04-23normal
640.000 kr.7.191 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
640.000 kr.2009-04-23 · 17 år siden
Udbudspris implicerer14.6% pa
FMV implicerer15.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3 VÆRELSER OG 2 ALTANER PÅ ØSTERBRO
Denne indbydende og velindrettede lejlighed på 89 m² er beliggende på 3. sal i en klassisk ejendom på attraktive Østerbro. Boligen rummer 3 gode værelser og har en planløsning, der udnytter kvadratmeterne optimalt. Lejligheden har et rumligt og funktionelt køkken med god plads til både madlavning og opbevaring samt et pænt og rummeligt badeværelse med seperat brus. Derudover byder boligen på to altaner, som giver dejlige uderum og mulighed for at nyde solen i løbet af dagen. Det gode lysindfald