← Tilbage til on-market
Nørre Søgade 37A, 5. 5
1370 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -21.7% — over markedet
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1969✗α -21.7%✓5. sal✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.588 kr/m² × 99 m² = 7.879.220 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.628 kr./år
Alpha
-21.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.879.220 kr.
79.588 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
101.584 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.013.024 kr.
80.940 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.995.000 kr.
100.960 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.879.220 kr.
79.588 kr./m²
-21.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.650.000 kr.
26.768 kr./m²
-73.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-19.8%
α (alpha)-21.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-19.8%
Gross rental/år183.732 kr.
Salgspris7.879.220 kr.
Profit (1 års hold)-1.993.868 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-12.0%
α (alpha)-21.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-12.0%
Gross rental/år262.140 kr.
Salgspris8.430.765 kr.
Profit (1 års hold)-1.363.915 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.7%
α (alpha)-21.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år415.976 kr.
Salgspris9.045.345 kr.
Profit (1 års hold)-595.499 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.768 kr.
− Ejerudgifter/år-77.628 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)183.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)262.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)415.976 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.879.220 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-2.177.600 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-21.7%
Mægler
kr/m² (udbud)100.960 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-01-23normal
4.200.000 kr.42.424 kr./m²
1996-10-18normal
939.000 kr.9.485 kr./m²
1995-05-01normal
544.000 kr.5.495 kr./m²
1994-01-16normal
800.000 kr.8.081 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2017-01-23 · 9 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 ALTANER OG DIREKTE UDSIGT TIL SØERNE
Velkommen til en sjældent udbudt og særdeles attraktiv 3-værelses lejlighed i hjertet af København K – med en betagende panoramaudsigt over søerne og to skønne altaner, der forlænger boligen ud i det fri. Lejligheden er beliggende på 5. etage og byder på et fantastisk lysindfald og en helt ugeneret udsigt, som kun de færreste boliger kan præstere. Her får du et stort og indbydende leverum, hvor køkken-alrum og stue smelter sammen i ét åbent og harmonisk opholdsrum. Fra stuen er der direkte adga