← Tilbage til on-market
Nørre Søgade 37A, 5. 5
1370 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
FMV fra iBuyReal AVM· 76.528 kr/m² × 99 m² = 7.576.266 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
10.500.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.628 kr./år
Alpha
-28.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.576.266 kr.
XGBoost prediction
Investeret
10.564.850 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.711.877 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-26.5%
α (alpha)-28.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-26.5%
Gross rental/år183.732 kr.
Salgspris7.576.266 kr.
Profit (1 års hold)-2.804.852 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-18.8%
α (alpha)-28.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-18.8%
Gross rental/år262.140 kr.
Salgspris8.106.605 kr.
Profit (1 års hold)-2.196.105 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-9.6%
α (alpha)-28.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast-9.6%
Gross rental/år415.976 kr.
Salgspris8.697.553 kr.
Profit (1 års hold)-1.451.320 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.768 kr.
− Ejerudgifter/år-77.628 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)183.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)262.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)415.976 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+63.000 kr.
= Tx-omkostning64.850 kr.
+ Tilbudspris10.500.000 kr.
= Total investeret10.564.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.576.266 kr.
− Investeret-10.564.850 kr.
= Spread-2.988.584 kr.
÷ Investeret÷ 10.564.850 kr.
= Alpha-28.3%
Mægler
kr/m² (udbud)106.061 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Mæglerbeskrivelse
2 ALTANER OG DIREKTE UDSIGT TIL SØERNE
Velkommen til en sjældent udbudt og særdeles attraktiv 3-værelses lejlighed i hjertet af København K – med en betagende panoramaudsigt over søerne og to skønne altaner, der forlænger boligen ud i det fri. Lejligheden er beliggende på 5. etage og byder på et fantastisk lysindfald og en helt ugeneret udsigt, som kun de færreste boliger kan præstere. Her får du et stort og indbydende leverum, hvor køkken-alrum og stue smelter sammen i ét åbent og harmonisk opholdsrum. Fra stuen er der direkte adga