iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fadet 29, 4. tv

1799 København V · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2020)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -3.2%4. salSol 100Nybyg 202067 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.271 kr/m² × 67 m² = 5.646.145 kr.
Fadet 29, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
2020
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
78d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.924 kr./år
Alpha
-3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.646.145 kr.
84.271 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
87.039 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.729.772 kr.
85.519 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.795.000 kr.
86.493 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.646.145 kr.
84.271 kr./m²
-2.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.1%
α (alpha)-3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-1.1%
Gross rental/år119.856 kr.
Salgspris5.646.145 kr.
Profit (1 års hold)-65.619 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-3.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år166.890 kr.
Salgspris6.041.375 kr.
Profit (1 års hold)376.645 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.8%
α (alpha)-3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast15.8%
Gross rental/år242.633 kr.
Salgspris6.481.774 kr.
Profit (1 års hold)892.788 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.780 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.814 kr.
− Ejerudgifter/år-36.924 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)119.856 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.890 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)242.633 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.646.145 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-185.475 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-3.2%

Mægler

kr/m² (udbud)86.493 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-12-21normal
4.150.000 kr.61.940 kr./m²
2020-05-06normal
3.495.000 kr.52.164 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.150.000 kr.2021-12-21 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Attraktiv 2-værelses med altan i hjertet af Carlsberg Byen

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - På en af Carlsberg Byens mest attraktive adresser udbydes denne elegante og velindrettede 2-værelses lejlighed på 67 m². Boligen fremstår indbydende med en gennemtænkt planløsning, hvor hver kvadratmeter er udnyttet optimalt. De store vinduespartier sikrer et smukt lysindfald og skaber en naturlig sammenhæng mellem inde og ude. Lejlighedens opholdsrum er åbent og indretningsvenligt med plads til både sofaarrangement og spiseområde. Køkkenet er stilrent og integreret i rummet, hvilket giver en moderne og social ramme. Soveværelset er rummeligt med gode opbevaringsmuligheder, og badeværelset fremstår i høj kvalitet med moderne materialevalg. Fra altanen og stuen er der en skøn og ugeneret udsigt til J. C. Jacobsens Have, som tilfører boligen en særlig ro og grøn karakter. Her kan du nyde udelivet i fredelige omgivelser, samtidig med at du bor midt i et af Københavns mest levende kvarterer. Carlsberg Byen er kendt for sin unikke kombination af historisk arkitektur og moderne byliv. Området byder på et væld af caféer, restauranter og specialbutikker samt grønne oaser og gode transportmuligheder. En bolig, der henvender sig til både singlen, parret eller som en attraktiv investeringsmulighed. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk