iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Flyndervej 3C

2450 København SV · other · Sweet-Homes

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2026)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
2 · ! 1 · 2
α -0.6%137 m² for stor!Ingen AVMSol 95Nybyg 2026

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Flyndervej 3C

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
137 m²
Værelser
3
Byggeår
2026
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
88d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 81.516 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.295.000 kr.
53.248 kr./m² · fallback
Investeret
7.340.620 kr.
53.581 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.487.290 kr.
54.652 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.295.000 kr.
53.248 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.295.000 kr.
53.248 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år239.064 kr.
Salgspris7.295.000 kr.
Profit (1 års hold)193.444 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.6%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år335.238 kr.
Salgspris7.805.650 kr.
Profit (1 års hold)800.268 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år320.833 kr.
Salgspris8.374.660 kr.
Profit (1 års hold)1.354.873 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (137) × 12 mdr
= Langtidsleje/år320.580 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)416.754 kr.
− Ejerudgifter/år-81.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)239.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)335.238 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)320.833 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.295.000 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-45.620 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)53.248 kr.
MæglerSweet-Homes
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Ejerbofællesskaber på Stejlepladsen

Ejerbofællesskaber: Et hjem og et fællesskab, du vælger til. Velkommen til Kernehusene på Stejlepladsen – ejerbofællesskaber skabt til dig, der ønsker mere end blot en bolig. Her får du din egen private ejerlejlighed kombineret med et gennemtænkt naboskab. Et sted, hvor privatliv og fællesskab går hånd i hånd, og hvor relationer opstår naturligt. Bofællesskaberne består af arkitekttegnede byhuse med otte individuelle boliger i hver. Boligerne varierer i størrelse og indretning, men deler alle samme kvalitet: lyse rum, funktionelle planløsninger og en direkte forbindelse til livet tæt på vandet og naturen. Som beboer bliver du en del af et mindre nabofællesskab med adgang til fælles faciliteter i eget hus i form af et stort fællesrum med køkken samt orangeri på 2. sal. Her udvides mulighederne for at gøre flere ting sammen: fællesspisning, spontane møder og sociale aktiviteter, når det giver mening – og på dine præmisser. Bydelen Stejlepladsen er udviklet med det gode naboskab som omdrejningspunkt. Her er byrum, byens Fælleshus og grønne områder, der inviterer til et hyggeligt hverdagsliv mellem husene. Her kommer du til at bo tæt ved vandet med naturen som nabo og byen inden for rækkevidde. 3-værelses i to plan – Selve lejligheden Lejligheden har lyse parketgulve i ask og vinduespartier med karme i lakeret fyr. Køkkenet er fra Rotpunkt med opvaskemaskine fra Siemens og armatur fra Grohe. I stueetagen finder du et toilet og på 1. Sal et badeværelse med terrazzofliser samt vaskemaskine og tørretumbler fra Siemens.