← Tilbage til on-market
Myggenæsgade 7, 4. 2
2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.0%✓4. sal✓Sol 95✓79 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.831 kr/m² × 79 m² = 6.227.640 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
6.250.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.716 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.227.640 kr.
78.831 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.289.350 kr.
79.612 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.299.437 kr.
79.740 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.250.000 kr.
79.114 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.227.640 kr.
78.831 kr./m²
-0.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
27.215 kr./m²
-65.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år111.444 kr.
Salgspris6.227.640 kr.
Profit (1 års hold)49.734 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)-1.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år159.792 kr.
Salgspris6.663.575 kr.
Profit (1 års hold)534.017 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år274.198 kr.
Salgspris7.149.331 kr.
Profit (1 års hold)1.134.178 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.508 kr.
− Ejerudgifter/år-49.716 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.444 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.198 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.500 kr.
= Tx-omkostning39.350 kr.
+ Tilbudspris6.250.000 kr.
= Total investeret6.289.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.227.640 kr.
− Investeret-6.289.350 kr.
= Spread-61.710 kr.
÷ Investeret÷ 6.289.350 kr.
= Alpha-1.0%
Mægler
kr/m² (udbud)79.114 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-06-27other
252.500.000 kr.3.196.203 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med stor sydøstvendt altan på Islands Brygge
På Myggenæsgade 7, 4. 2. finder I en lys og veldisponeret 3-værelses lejlighed på 79 kvm med en attraktiv placering i den gamle del af Islands Brygge. Her får I en bolig, der kombinerer en funktionel indretning med et flot lysindfald, åbne opholdsrum og en stor sydøstvendt altan, som bliver et oplagt ekstra opholdsrum i årets lune måneder.Lejlighedens hjerte er det store køkkenalrum, hvor stue, spiseplads og køkken smelter sammen i ét åbent og behageligt rum. Her er der god plads til både hverda