iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Christianshavns Voldgade 25, 3. th

1424 København K · edc · EDC Poul Erik Bech City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +3.9%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 95✓3. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.564 kr/m² × 62 m² = 5.490.983 kr.
Christianshavns Voldgade 25, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
5.250.000 kr.
Dage på markedet
35d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.212 kr./år
Alpha
3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.490.983 kr.
88.564 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.283.350 kr.
85.215 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.564.216 kr.
89.745 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.250.000 kr.
84.677 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.490.983 kr.
88.564 kr./m²
+4.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
23.387 kr./m²
-72.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.0%
α (alpha)3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år108.468 kr.
Salgspris5.490.983 kr.
Profit (1 års hold)316.101 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.9%
α (alpha)3.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år157.572 kr.
Salgspris5.875.352 kr.
Profit (1 års hold)749.574 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.2%
α (alpha)3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast24.2%
Gross rental/år289.234 kr.
Salgspris6.303.648 kr.
Profit (1 års hold)1.309.532 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.784 kr.
− Ejerudgifter/år-55.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.468 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)157.572 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)289.234 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.500 kr.
= Tx-omkostning33.350 kr.
+ Tilbudspris5.250.000 kr.
= Total investeret5.283.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.490.983 kr.
− Investeret-5.283.350 kr.
= Spread207.633 kr.
÷ Investeret÷ 5.283.350 kr.
= Alpha3.9%

Mægler

kr/m² (udbud)84.677 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech City & Christianshavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk Christianshavnerlejlighed med udsigt til voldene

Åbent hus med tilmeldingskrav 21/7 - klik på billede - På en af Christianshavns mest eftertragtede adresser finder du denne charmerende 2-værelses lejlighed på 62 m². Her bor du med det bedste af byens historiske atmosfære lige uden for døren og med nogle af bydelens mest ikoniske udsigter som en naturlig del af hverdagen. Lejligheden fremstår lys og indbydende med smukke plankegulve, klassiske detaljer og en loftshøjde, der understreger den særlige stemning. Fra entréen er der adgang til et funktionelt køkken, hvor udsigten til Vor Frelsers Kirkes karakteristiske spir danner en unik kulisse til hverdagens gøremål. De store vinduespartier sikrer et flot lysindfald og skaber en behagelig atmosfære i hele boligen. Stuen er rummelig og indretningsvenlig med god plads til både spisebord og sofaarrangement. Herfra er der udsigt mod voldenes grønne omgivelser, som tilfører boligen en sjælden ro midt i byen. Soveværelset er velproportioneret og giver plads til både seng og opbevaring. Ejendommen byder på et særdeles charmerende gårdmiljø, som er noget helt særligt for området. Her finder du grønne arealer, hyggelige opholdspladser og en stemning, der indbyder til både afslapning og samvær med naboerne. Beliggenheden er svær at overgå. Med voldene, kanalerne, caféerne og de små specialbutikker lige rundt om hjørnet får du det bedste af Christianshavn samlet ét sted. Samtidig er der kort afstand til metro, Indre By og resten af København. En sjældent udbudt lejlighed for køberen, der ønsker klassisk københavnercharme, grønne udsigter og en af byens mest attraktive beliggenheder. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk