iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Holmbladsgade 94, 2. 23

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech Amagerbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1968) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
4 · ! 0 · 2
Beton 1968α -1.0%Sol 902. sal73 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 58.600 kr/m² × 73 m² = 4.277.830 kr.
Holmbladsgade 94, 2. 23

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
1968
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
39d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.444 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.277.830 kr.
58.600 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
59.214 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.362.282 kr.
59.757 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.295.000 kr.
58.836 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.277.830 kr.
58.600 kr./m²
-0.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
15.753 kr./m²
-73.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år112.476 kr.
Salgspris4.277.830 kr.
Profit (1 års hold)67.686 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)-1.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år157.152 kr.
Salgspris4.577.278 kr.
Profit (1 års hold)411.810 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år187.284 kr.
Salgspris4.910.949 kr.
Profit (1 års hold)775.613 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-36.444 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.476 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)157.152 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.284 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.277.830 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-44.790 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-1.0%

Mægler

kr/m² (udbud)58.836 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Amagerbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-01-19normal
2.475.000 kr.33.904 kr./m²
2014-08-01normal
1.412.000 kr.19.342 kr./m²
2010-08-27normal
1.250.000 kr.17.123 kr./m²
2010-08-27normal
1.250.000 kr.17.123 kr./m²
2010-08-27normal
1.250.000 kr.17.123 kr./m²
2008-01-19normal
1.450.000 kr.19.863 kr./m²
2007-03-22normal
1.450.000 kr.19.863 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.475.000 kr.2020-01-19 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende 2-værelses med altan som ekstra opholdsrum!

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Holmbladsgade 94 – en indbydende 2-værelses lejlighed på 73 m² med en rigtig god planløsning, et skønt lysindfald og en stor altan, der giver boligen et ekstra opholdsrum i hverdagen. Lejligheden er godt udnyttet og passer perfekt til både singlen, parret eller dig, der ønsker god plads på en attraktiv adresse på Amager. Boligen byder på en entré, hvorfra lejlighedens rum fordeler sig naturligt. Her finder du et separat køkken, et funktionelt badeværelse, et rummeligt soveværelse samt en stor og lys stue med plads til både sofaområde og spiseafdeling. Stuen fremstår som boligens naturlige samlingspunkt med brede vinduespartier, et dejligt lysindfald og direkte udgang til altanen. Her er der god plads til at skabe en hyggelig opholdsafdeling, samtidig med at spiseområdet kan indrettes naturligt i forlængelse af rummet. Altanen er en af boligens helt store kvaliteter. Den er rummelig og indbydende med plads til både siddeplads, planter og grill, og den fungerer derfor som et skønt ekstra uderum i sommerhalvåret. Soveværelset har en fin størrelse med plads til dobbeltseng og opbevaring. Badeværelset fremstår lyst og praktisk indrettet med separat bruseområde og vaskemaskine, mens køkkenet ligger separat og er funktionelt udnyttet. Alt i alt en veldisponeret 2-værelses lejlighed med god plads, en stor opholdsstue, et rummeligt soveværelse og en skøn altan, som giver boligen noget ekstra. Området: Ejendommen ligger på Holmbladsgade – en attraktiv adresse på Amager med kort afstand til hverdagens mange muligheder. Her bor du tæt på indkøb, caféer, restauranter og hyggelige bymiljøer, samtidig med at du har nem adgang til offentlig transport. Amagerbrogade, Christianshavn og Indre By ligger inden for overskuelig afstand, og du er samtidig tæt på grønne områder samt Amager Strandpark, hvor der er rig mulighed for gåture, badeture og afslapning ved vandet. En rigtig fin bolig til dig, der ønsker en lys og rummelig 2-værelses lejlighed med god planløsning, stor altan og en attraktiv beliggenhed på Amager.