iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

A.D. Jørgensens Vej 21, 2. 2

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -7.7% — over markedet
  • ·Seller CAGR 20.6% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.7%!102 m² stor✓Sol 90✓2. sal✓Bygget 1991✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.852 kr/m² × 102 m² = 6.308.888 kr.
A.D. Jørgensens Vej 21, 2. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
16d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.072 kr./år
Alpha
-7.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.308.888 kr.
61.852 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
67.035 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.456.268 kr.
63.297 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.795.000 kr.
66.618 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.308.888 kr.
61.852 kr./m²
-7.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
21.078 kr./m²
-68.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.0%
α (alpha)-7.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år187.968 kr.
Salgspris6.308.888 kr.
Profit (1 års hold)-340.764 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-7.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år265.080 kr.
Salgspris6.750.510 kr.
Profit (1 års hold)177.970 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.4%
α (alpha)-7.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år294.420 kr.
Salgspris7.242.603 kr.
Profit (1 års hold)699.404 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år257.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)334.152 kr.
− Ejerudgifter/år-69.072 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)187.968 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)265.080 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)294.420 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.308.888 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-528.732 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-7.7%

Mægler

kr/m² (udbud)66.618 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-08-17normal
3.875.000 kr.37.990 kr./m²
2011-03-03normal
2.562.000 kr.25.118 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.875.000 kr.2023-08-17 · 3 år siden
Udbudspris implicerer20.6% pa
FMV implicerer17.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3 værelses lejlighed med altan og grønt gårdmiljø på Frederiksberg

3 værelses lejlighed i 2 plan med altan og grønt gårdmiljø på FrederiksbergVelkommen til en 3 værelses lejlighed i et eftertragtet område på Frederiksberg. Du bor i et arkitektonisk gennemført byggeri med buet bygningskrop og grønt gårdmiljø, der skaber en behagelig atmosfære. Beliggenheden giver dig hverdagens nødvendigheder tæt på med indkøb, specialbutikker og spisesteder i nærheden samt kort afstand til grønne områder, hvor du kan trække frisk luft. Lejligheden er indrettet med fokus på et å