iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vester Søgade 52, 2. th

1601 København V · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -22.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 38.6% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -22.5%KBH-klassiker 1939Sol 922. sal84 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.420 kr/m² × 84 m² = 5.999.302 kr.
Vester Søgade 52, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
84 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
39d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.512 kr./år
Alpha
-22.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.999.302 kr.
71.420 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
92.179 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.095.924 kr.
72.571 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.695.000 kr.
91.607 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.999.302 kr.
71.420 kr./m²
-22.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
840.000 kr.
10.000 kr./m²
-89.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-20.8%
α (alpha)-22.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-20.8%
Gross rental/år135.048 kr.
Salgspris5.999.302 kr.
Profit (1 års hold)-1.608.670 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-13.0%
α (alpha)-22.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-13.0%
Gross rental/år194.016 kr.
Salgspris6.419.253 kr.
Profit (1 års hold)-1.129.751 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-5.4%
α (alpha)-22.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år178.004 kr.
Salgspris6.887.199 kr.
Profit (1 års hold)-677.817 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.528 kr.
− Ejerudgifter/år-61.512 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.016 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.004 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.999.302 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-1.743.718 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-22.5%

Mægler

kr/m² (udbud)91.607 kr.
MæglerRealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-01-19normal
5.550.000 kr.66.071 kr./m²
2020-06-24normal
3.775.000 kr.44.940 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 840.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.550.000 kr.2025-01-19 · 1 år siden
Udbudspris implicerer38.6% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-30.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Imponerende 2-værelses lejlighed i første række til Søerne

Vester Søgade 52, 2. th. byder på en sjælden mulighed for at erhverve en af byens mest attraktive lejligheder, en særdeles velholdt bolig på 84 m² med en enestående og uforstyrret udsigt direkte over Søerne. Her er udsigten ikke blot et plus, men en daglig oplevelse, der forandrer sig med årstiderne og lyset, og som få københavnere er privilegerede nok til at kalde deres egen. Lejligheden fremstår i særdeles velholdt stand og er gennemgående præget af høj kvalitet i både materialer og udførelse. De smukke sildebensgulve giver et varmt og klassisk udtryk, der harmonerer perfekt med bygningens arkitektoniske karakter, og det nyere snedkerkøkken er et stilfuldt og funktionelt midtpunkt i boligen. Den store, solrige altan indbyder til lange morgener med kaffen og udsigten over vandet, og med sit sydlige islæt byder den på sol store dele af dagen. Lejligheden er beliggende i det ikoniske Vestersøhus, der af mange betragtes som en af Danmarks smukkeste etageejendomme og anses for at være et af arkitekten Kay Fiskers absolutte hovedværker. Bygningen er et monument over dansk arkitektur fra mellemkrigsperioden og tiltrækker beundring fra både arkitekturentusiaster og forbipasserende. At bo her er ikke blot at have en adresse – det er at være en del af noget historisk og unikt. Ejendommen tilbyder desuden en lang række faciliteter, der gør hverdagen både nem og behagelig. Fra den fælles tagterrasse ved hver opgang nyder man en storslået udsigt over byen, og der er desuden adgang til cykelkælder, mulighed for leje af ekstra opbevaringsrum, to store fællesvaskeri samt attraktive parkeringsmuligheder.