Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓Nybyg 2018✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
2018
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.156 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
97.857 kr./m² · fallback
Investeret
4.825.620 kr.
98.482 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.848.563 kr.
98.950 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.795.000 kr.
97.857 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
97.857 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
24.490 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år84.504 kr.
Salgspris4.795.000 kr.
Profit (1 års hold)53.884 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år118.902 kr.
Salgspris5.130.650 kr.
Profit (1 års hold)423.932 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.3%
Gross rental/år249.401 kr.
Salgspris5.504.660 kr.
Profit (1 års hold)928.441 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.660 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)149.058 kr.
− Ejerudgifter/år-30.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.902 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.401 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.795.000 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-30.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)97.857 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-07-01family
1.100.000 kr.22.449 kr./m²
2018-02-26normal
2.400.000 kr.48.980 kr./m²
2017-07-07normal
1.995.000 kr.40.714 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.400.000 kr.2018-02-26 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med sydvendt altan i Krøyer Hus!
Boligen byder på et lyst og indbydende køkken alrum med moderne materialer og et stilrent udtryk, hvor der er tænkt over hver en detalje. Køkkenet fremstår med integrerede hårde hvidevarer, gode arbejdsflader og masser af opbevaringsplads, hvilket skaber en funktionel og æstetisk helhed. Rummet er let at indrette med både spiseplads og opholdsområde, og de store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald, som giver boligen en åben og indbydende atmosfære. Her kan du let etablere en skillevæg