iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Axel Heides Gade 8A, 5. mf

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·109 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -12.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.1%✓5. sal✓Sol 95✓64 m² sweet✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.986 kr/m² × 64 m² = 5.567.109 kr.
Axel Heides Gade 8A, 5. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
2005
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
109d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.312 kr./år
Alpha
-12.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.567.109 kr.
86.986 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
98.978 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.616.806 kr.
87.763 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.295.000 kr.
98.359 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.567.109 kr.
86.986 kr./m²
-11.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
25.781 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.8%
α (alpha)-12.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-10.8%
Gross rental/år85.248 kr.
Salgspris5.567.109 kr.
Profit (1 års hold)-682.263 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.2%
α (alpha)-12.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år124.416 kr.
Salgspris5.956.807 kr.
Profit (1 års hold)-253.397 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.5%
α (alpha)-12.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år178.416 kr.
Salgspris6.391.041 kr.
Profit (1 års hold)234.837 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-45.312 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.248 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.416 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.416 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.567.109 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-767.511 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-12.1%

Mægler

kr/m² (udbud)98.359 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-01-16normal
2.075.000 kr.32.422 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.075.000 kr.2013-01-16 · 13 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende lejlighed med vestvendt altan og vandkig

Velkommen til Axel Heides Gade 8A, 5. mf. på attraktive Islands Brygge, hvor denne skønne og lyse 2-værelses lejlighed på 64 kvm byder sig til. Her får du en moderne og velholdt bolig med en veldisponeret planløsning, som gør hjemmet både indbydende, funktionelt og nemt at indrette. Lejligheden henvender sig perfekt til både singlen, parret eller den kvalitetsbevidste køber, der ønsker en indflytningsklar bolig med en attraktiv beliggenhed tæt på både byliv og vand. Allerede når du træder ind i