Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1930)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.3%✓5. sal✓KBH-klassiker 1930✓Sol 100✓82 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.105 kr/m² × 82 m² = 6.486.644 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1930
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
60d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.220 kr./år
Alpha
-17.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.486.644 kr.
79.105 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
95.654 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.582.877 kr.
80.279 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.795.000 kr.
95.061 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.486.644 kr.
79.105 kr./m²
-16.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
20.122 kr./m²
-78.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.5%
α (alpha)-17.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-15.5%
Gross rental/år137.580 kr.
Salgspris6.486.644 kr.
Profit (1 års hold)-1.219.396 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.8%
α (alpha)-17.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år196.620 kr.
Salgspris6.940.709 kr.
Profit (1 års hold)-706.291 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.1%
α (alpha)-17.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år280.549 kr.
Salgspris7.446.667 kr.
Profit (1 års hold)-116.403 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.840 kr.
− Ejerudgifter/år-59.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.549 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.486.644 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-1.356.976 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-17.3%
Mægler
kr/m² (udbud)95.061 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-10-04normal
3.175.000 kr.38.720 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.175.000 kr.2016-10-04 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik penthouselejlighed med solrig tagterrasse i Østerbros Klimakvarter
Øverst i ejendommen på Sankt Kjelds Gade udbydes nu denne unikke og gennemførte lejlighed på 82 m² – en bolig, der kombinerer moderne arkitektur, lys og en helt særlig atmosfære.Lejligheden, som er blevet opført i 2008, fremstår som en ægte penthouse med en imponerende loftshøjde, store vinduespartier og smukke ovenlysvinduer, der lader lyset strømme ind og skaber en luftig og eksklusiv stemning. Planløsningen er optimal med to velproportionerede soveværelser samt et stort, åbent opholdsrum, hvo