iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Stenhuggervej 2, 1. tv

2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 29.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 76✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Stenhuggervej 2, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
37 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
2.995.000 kr.
Dage på markedet
56d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 26.268 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.995.000 kr.
80.946 kr./m² · fallback
Investeret
3.014.820 kr.
81.482 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.028.630 kr.
81.855 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
2.995.000 kr.
80.946 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.995.000 kr.
80.946 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
580.000 kr.
15.676 kr./m²
-80.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år53.652 kr.
Salgspris2.995.000 kr.
Profit (1 års hold)33.832 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år77.628 kr.
Salgspris3.204.650 kr.
Profit (1 års hold)267.458 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år186.570 kr.
Salgspris3.438.260 kr.
Profit (1 års hold)610.010 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (37) × 12 mdr
= Langtidsleje/år79.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)103.896 kr.
− Ejerudgifter/år-26.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)53.652 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)77.628 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.570 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris2.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.970 kr.
= Tx-omkostning19.820 kr.
+ Tilbudspris2.995.000 kr.
= Total investeret3.014.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV2.995.000 kr.
− Investeret-3.014.820 kr.
= Spread-19.820 kr.
÷ Investeret÷ 3.014.820 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)80.946 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-03-31normal
1.795.000 kr.48.514 kr./m²
2023-07-04family
600.000 kr.16.216 kr./m²
2016-11-02normal
1.140.000 kr.30.811 kr./m²
2005-12-21normal
1.095.000 kr.29.595 kr./m²
2004-06-16normal
698.000 kr.18.865 kr./m²
1998-01-27normal
342.000 kr.9.243 kr./m²
1997-09-30normal
170.000 kr.4.595 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 580.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.795.000 kr.2024-03-31 · 2 år siden
Udbudspris implicerer29.2% pa
FMV implicerer29.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende toværelses ejerlejlighed med solrig altan

I Københavns sprudlende Nordvestkvarter, få skridt fra Lersøparken, udbydes nu denne skønne toværelses lejlighed med en solrig altan. Boligen egner sig ideelt som forældrekøb eller til førstegangskøberen, der ønsker en attraktiv base i byen. Kvarteret byder på rolige, gader med træer, som skaber en næsten landsbyagtig stemning midt i storbyen.Lejligheden rummer 37 veludnyttede kvadratmeter, hvor du bydes velkommen til en lys og indbydende lejlighed med et køkken alrum med plads til både spiseomr