Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1883)
- ·Seller CAGR 5.2% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -5.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.6%✓Sol 73✓Klassisk 1883✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.742 kr/m² × 46 m² = 4.128.125 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
46 m²
Værelser
2
Byggeår
1883
Udbudspris
4.345.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.692 kr./år
Alpha
-5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.128.125 kr.
89.742 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.372.920 kr.
95.063 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.165.947 kr.
90.564 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.345.000 kr.
94.457 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.128.125 kr.
89.742 kr./m²
-5.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
22.826 kr./m²
-75.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år64.668 kr.
Salgspris4.128.125 kr.
Profit (1 års hold)-180.127 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.6%
α (alpha)-5.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år94.476 kr.
Salgspris4.417.094 kr.
Profit (1 års hold)138.650 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.3%
α (alpha)-5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år178.146 kr.
Salgspris4.739.088 kr.
Profit (1 års hold)544.314 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (46) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.168 kr.
− Ejerudgifter/år-34.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)64.668 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)94.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.146 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.345.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.345.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.345.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.070 kr.
= Tx-omkostning27.920 kr.
+ Tilbudspris4.345.000 kr.
= Total investeret4.372.920 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.128.125 kr.
− Investeret-4.372.920 kr.
= Spread-244.795 kr.
÷ Investeret÷ 4.372.920 kr.
= Alpha-5.6%
Mægler
kr/m² (udbud)94.457 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2005-04-20normal
1.500.000 kr.32.609 kr./m²
2004-11-17normal
1.164.000 kr.25.304 kr./m²
2001-06-12family
520.000 kr.11.304 kr./m²
2001-05-08normal
883.300 kr.19.202 kr./m²
1997-12-11normal
470.000 kr.10.217 kr./m²
1994-12-29normal
292.919 kr.6.368 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.500.000 kr.2005-04-20 · 21 år siden
Udbudspris implicerer5.2% pa
FMV implicerer4.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og velholdt 2-værelses med altan i hjertet af Nørrebro
På Peter Fabers Gade – mellem Sankt Hans Torv og Assistens Kirkegårds grønne stier – ligger denne lyse og velholdte 2-værelses på 46 m2. Her får du klassisk københavnercharme, en veldisponeret planløsning og som prikken over i’et en skøn altan mod den rolige gård. Allerede fra entréen fornemmer man den indbydende atmosfære. Lyse trægulve løber gennem lejligheden, mens de store dannebrogsvinduer sørger for et flot lysindfald og kig til gadens karakterfulde ejendomme. Stuen er lys og indretningsve