Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.5%✓4. sal✓KBH-klassiker 1903✓Sol 95✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.392 kr/m² × 73 m² = 6.671.608 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.796 kr./år
Alpha
-11.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.671.608 kr.
91.392 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
103.313 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.753.640 kr.
92.516 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
102.671 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.671.608 kr.
91.392 kr./m²
-11.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
23.973 kr./m²
-76.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.9%
α (alpha)-11.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år124.404 kr.
Salgspris6.671.608 kr.
Profit (1 års hold)-745.808 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.2%
α (alpha)-11.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år176.964 kr.
Salgspris7.138.621 kr.
Profit (1 års hold)-226.235 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.1%
α (alpha)-11.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år288.973 kr.
Salgspris7.659.006 kr.
Profit (1 års hold)406.159 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)227.760 kr.
− Ejerudgifter/år-50.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.964 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.973 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.671.608 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-870.212 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-11.5%
Mægler
kr/m² (udbud)102.671 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-10-19family
3.300.000 kr.45.205 kr./m²
2019-01-07normal
3.550.000 kr.48.630 kr./m²
2007-11-01normal
2.195.000 kr.30.068 kr./m²
2003-05-18normal
1.440.000 kr.19.726 kr./m²
1996-05-23normal
565.000 kr.7.740 kr./m²
1993-08-05normal
520.000 kr.7.123 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2019-01-07 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
INDRE ØSTERBRO, NÅR DET ER ALLERBEDST
Midt i det eftertragtede Willemoesgadekvarter ligger denne klassiske Østerbro-lejlighed, en bolig med den særlige kombination af charme, atmosfære og beliggenhed, som sjældent kommer til salg.Her er alt det, man håber på: to smukke stuer en suite, imponerende lysindfald, elegante stuklofter og franske døre, der skaber den helt særlige københavnerstemning, man ikke kan indrette sig til.Køkkenet har direkte udgang til en stor altan,et privat åndehul midt i byen og en naturlig forlængelse af bolige