← Tilbage til on-market
Nordre Fasanvej 118, 2. th
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1897)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -17.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.4%✓Sol 87✓Klassisk 1897✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.834 kr/m² × 48 m² = 3.736.008 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1897
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.628 kr./år
Alpha
-17.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.736.008 kr.
77.834 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
94.246 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.784.781 kr.
78.850 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
93.646 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.736.008 kr.
77.834 kr./m²
-16.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
20.000 kr./m²
-78.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.8%
α (alpha)-17.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-15.8%
Gross rental/år73.332 kr.
Salgspris3.736.008 kr.
Profit (1 års hold)-714.480 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.0%
α (alpha)-17.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-8.0%
Gross rental/år109.620 kr.
Salgspris3.997.529 kr.
Profit (1 års hold)-416.671 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.9%
α (alpha)-17.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år204.174 kr.
Salgspris4.288.937 kr.
Profit (1 års hold)-30.708 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)157.248 kr.
− Ejerudgifter/år-47.628 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.332 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)204.174 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.736.008 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-787.812 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-17.4%
Mægler
kr/m² (udbud)93.646 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-08family
1.425.000 kr.29.688 kr./m²
2015-05-23normal
1.595.000 kr.33.229 kr./m²
2005-01-06normal
1.550.000 kr.32.292 kr./m²
2002-08-12normal
870.938 kr.18.145 kr./m²
2001-02-12family
650.000 kr.13.542 kr./m²
1998-03-17normal
423.000 kr.8.813 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.595.000 kr.2015-05-23 · 11 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
48 velindrettede m² med solrig altan
Der er noget særligt over de klassiske Frederiksberg-ejendomme – og det mærker man også her. Her bliver du en del af en veldrevet ejendom, hvor hverdagen får de bedste rammer. Den grønne fællesgård giver et hyggeligt frirum midt i byen, og lejlighedens solrige altan bliver hurtigt et favoritsted fra de første forårsdage til de lune sensommeraftener. Her kan du nyde solen og det frie kig uden nysgerrige naboer lige overfor – en kvalitet, der giver både lys, luft og en sjælden følelse af privatliv