iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frimestervej 8, 1. tv

2400 København NV · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -13.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.4%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 62✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.598 kr/m² × 45 m² = 3.221.894 kr.
Frimestervej 8, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
15d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.216 kr./år
Alpha
-13.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.221.894 kr.
71.598 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
82.645 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.258.477 kr.
72.411 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.695.000 kr.
82.111 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.221.894 kr.
71.598 kr./m²
-12.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
690.000 kr.
15.333 kr./m²
-81.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.8%
α (alpha)-13.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-11.8%
Gross rental/år57.984 kr.
Salgspris3.221.894 kr.
Profit (1 års hold)-439.142 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.0%
α (alpha)-13.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år87.144 kr.
Salgspris3.447.427 kr.
Profit (1 års hold)-184.449 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.1%
α (alpha)-13.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år173.622 kr.
Salgspris3.698.734 kr.
Profit (1 års hold)153.336 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)126.360 kr.
− Ejerudgifter/år-39.216 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.984 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)87.144 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.622 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.221.894 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-497.126 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-13.4%

Mægler

kr/m² (udbud)82.111 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-07family
1.940.000 kr.43.111 kr./m²
2018-07-20normal
1.795.000 kr.39.889 kr./m²
2015-03-20normal
1.325.000 kr.29.444 kr./m²
2004-11-29normal
1.150.000 kr.25.556 kr./m²
1998-07-27normal
402.833 kr.8.952 kr./m²
1992-06-22normal
321.971 kr.7.155 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 690.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.795.000 kr.2018-07-20 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys, velindrettet og delevenlig 2-værelses med solrig altan i attraktivt kvarter!

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Frimestervej 8, 1. tv - en lys og charmerende 2-værelses lejlighed med en veludnyttet planløsning og en solrig altan. Lejligheden byder på en fordelingsentré med adgang til alle rum, hvilket giver en praktisk og delevenlig planløsning. Stuen fremstår lys og rummelig med god plads til både sofa- og spiseafdeling, og de gode indretningsmuligheder gør rummet til hjemmets naturlige samlingspunkt. Herfra er der udgang til lejlighedens altan, som fungerer som et skønt ekstra opholdsrum i de varme måneder. Soveværelset er roligt placeret og har en god størrelse med plads til både seng og opbevaring. Det store vinduesparti bidrager til et dejligt lysindfald og understreger lejlighedens lyse og indbydende atmosfære. Køkkenet er separat og funktionelt indrettet med god bord- og opbevaringsplads, hvilket skaber gode rammer om hverdagens madlavning. Badeværelset fremstår pænt og praktisk indrettet med separat bruseniche. Her får du en lys og indbydende lejlighed med en god rumfordeling, separat køkken, hyggelig altan og en planløsning, der udnytter boligens kvadratmeter optimalt - ideel til både singlen, parret eller som dele- og forældrekøb. Området: Beliggenheden på Frimestervej er attraktiv med en god kombination af byliv og hverdagens bekvemmeligheder. Lejligheden er i gåafstand til grønne områder, men samtidig tæt på byens puls. Bispebjerg Station og Nørrebro Station ligger i kort gåafstand og giver nem adgang til S-tog, metro og busforbindelser. Samtidig finder du gode indkøbsmuligheder, fitness og Nørrebro Bycenter tæt på boligen. En lejlighed hvor beliggenhed og faciliteter omkring, giver fantastisk mulighed for en komfortabel og praktisk livsstil - og samtidig en rolig atmosfære.