iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 36, 5. 2

1302 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 23.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1957✗α -1.8%✓5. sal✓Sol 92✓82 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.307 kr/m² × 82 m² = 6.913.190 kr.
Dronningens Tværgade 36, 5. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
82 m²
Værelser
2
Byggeår
1957
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
74d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.520 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.913.190 kr.
84.307 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
85.839 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.032.107 kr.
85.757 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
85.305 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.913.190 kr.
84.307 kr./m²
-1.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.100.000 kr.
25.610 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år162.960 kr.
Salgspris6.913.190 kr.
Profit (1 års hold)37.330 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)-1.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år227.904 kr.
Salgspris7.397.113 kr.
Profit (1 års hold)586.197 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år290.926 kr.
Salgspris7.936.342 kr.
Profit (1 års hold)1.188.448 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.424 kr.
− Ejerudgifter/år-53.520 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)162.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)227.904 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.926 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.913.190 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-125.630 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-1.8%

Mægler

kr/m² (udbud)85.305 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-07-08normal
5.670.000 kr.69.146 kr./m²
2015-06-26family
2.250.000 kr.27.439 kr./m²
2013-09-24normal
2.900.000 kr.35.366 kr./m²
2003-04-24normal
1.690.000 kr.20.610 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.670.000 kr.2025-07-08 · 1 år siden
Udbudspris implicerer23.4% pa
FMV implicerer21.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Bo roligt i Indre By - med altan og elevator

Her får du en bolig med sjæl. Den ligger i en arkitekttegnet, fredet ejendom midt i Indre Bys pulserende liv – alligevel trukket roligt tilbage i smørhullet mellem Kongens Have, Store Kongensgade, Kongens Nytorv, Esplanaden og Kastellet. En sjælden mulighed for singlen eller parret, der vil bo dér, hvor det hele sker – med både elevator i opgangen og gode parkeringsmuligheder i området. Det var arkitekterne Kay Fisker, Svenn Eske Kristensen og C. F. Møller, der tegnede stregerne til den i dag