iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lundtoftegade 95, 3. tv

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1930)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -11.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.4%✓KBH-klassiker 1930✓Sol 100✓3. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.430 kr/m² × 67 m² = 5.522.809 kr.
Lundtoftegade 95, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1930
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
8d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.872 kr./år
Alpha
-11.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.522.809 kr.
82.430 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
93.045 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.591.259 kr.
83.452 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.195.000 kr.
92.463 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.522.809 kr.
82.430 kr./m²
-10.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
17.910 kr./m²
-80.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.7%
α (alpha)-11.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.7%
Gross rental/år103.848 kr.
Salgspris5.522.809 kr.
Profit (1 års hold)-607.363 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.0%
α (alpha)-11.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år147.264 kr.
Salgspris5.909.406 kr.
Profit (1 års hold)-177.350 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.7%
α (alpha)-11.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år267.796 kr.
Salgspris6.340.185 kr.
Profit (1 års hold)373.961 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.136 kr.
− Ejerudgifter/år-40.872 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.264 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)267.796 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.522.809 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-711.211 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-11.4%

Mægler

kr/m² (udbud)92.463 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-04-30normal
1.485.000 kr.22.164 kr./m²
2005-01-28family
935.000 kr.13.955 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.485.000 kr.2013-04-30 · 13 år siden
Udbudspris implicerer11.6% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar 3V'er med køkken alrum og altan

I den nordlige del af Nørrebro udbydes nu denne yderst veldisponerede treværelses ejerlejlighed på 67 veludnyttede kvadratmeter. Her får du en moderne og indflytningsklar bolig med to regulære værelser, et fantastisk køkken alrum og en stor vestvendt altan.Indenfor bydes du velkommen i en entré med plads til overtøj. Herfra ledes du videre til boligens naturlige samlingspunkt, det store og lyse køkken alrum, hvor familien kan samles om både madlavning og hyggelige stunder. Rummet har en indbyden