Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·127 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 0 · ✗ 0
✓7. sal✓α +5.5%✓Sol 100✓Nybyg 2018✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.275 kr/m² × 96 m² = 6.362.370 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
96 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
127d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.720 kr./år
Alpha
5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.362.370 kr.
66.275 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
62.842 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.468.827 kr.
67.384 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
62.448 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.362.370 kr.
66.275 kr./m²
+6.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
20.313 kr./m²
-67.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.9%
α (alpha)5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år147.120 kr.
Salgspris6.362.370 kr.
Profit (1 års hold)476.670 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.9%
α (alpha)5.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år205.872 kr.
Salgspris6.807.736 kr.
Profit (1 års hold)980.788 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.7%
α (alpha)5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast25.7%
Gross rental/år327.791 kr.
Salgspris7.304.001 kr.
Profit (1 års hold)1.598.972 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (96) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)254.592 kr.
− Ejerudgifter/år-48.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.120 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)205.872 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)327.791 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.362.370 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread329.550 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)62.448 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FANTASTISK BELIGGENDE 3-VÆRELSES ØVERST OPPE
Velkommen til C.F. Møllers Allé, hvor denne indbydende ejerlejlighed på 96 m² står klar til nye ejere. Boligen er opført i 2018 og fremstår lys, moderne og fuldstændig indflytningsklar - ideel for dem, der søger en stilren bolig med høj kvalitet og gennemtænkte løsninger. Beliggenheden er særdeles attraktiv i et område præget af moderne arkitektur, gode byrum og nem adgang til hverdagens nødvendigheder. Lejligheden ligger på 7. sal, hvorfra der er et flot lysindfald og en skøn udsigt over områd