iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 32B, 4. 440

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 5.6% pa — realistisk
Red flags
  • ·α -24.1% — over markedet
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
2 · ! 1 · 3
Beton 1963α -24.1%143 m² for stor!Sol 514. salAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.122 kr/m² × 143 m² = 11.457.440 kr.
Islands Brygge 32B, 4. 440

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
143 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
14.995.000 kr.
Dage på markedet
25d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 104.208 kr./år
Alpha
-24.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.457.440 kr.
80.122 kr./m² · XGBoost
Investeret
15.086.820 kr.
105.502 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.573.660 kr.
80.935 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
14.995.000 kr.
104.860 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.457.440 kr.
80.122 kr./m²
-23.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
4.200.000 kr.
29.371 kr./m²
-72.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-22.8%
α (alpha)-24.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-22.8%
Gross rental/år187.512 kr.
Salgspris11.457.440 kr.
Profit (1 års hold)-3.441.868 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-15.2%
α (alpha)-24.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-15.2%
Gross rental/år275.028 kr.
Salgspris12.259.461 kr.
Profit (1 års hold)-2.552.331 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-7.8%
α (alpha)-24.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.5%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år219.706 kr.
Salgspris13.153.141 kr.
Profit (1 års hold)-1.713.973 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (143) × 12 mdr
= Langtidsleje/år291.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)379.236 kr.
− Ejerudgifter/år-104.208 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)187.512 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)275.028 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)219.706 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris14.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)14.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)14.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+89.970 kr.
= Tx-omkostning91.820 kr.
+ Tilbudspris14.995.000 kr.
= Total investeret15.086.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.457.440 kr.
− Investeret-15.086.820 kr.
= Spread-3.629.380 kr.
÷ Investeret÷ 15.086.820 kr.
= Alpha-24.1%

Mægler

kr/m² (udbud)104.860 kr.
MæglerRealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2005-08-25normal
4.800.000 kr.33.566 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.800.000 kr.2005-08-25 · 21 år siden
Udbudspris implicerer5.6% pa
FMV implicerer4.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lejlighed med lys, luft og moderne komfort - Med parkeringsplads

Denne imponerende lejlighed byder på en gennemtænkt planløsning, hvor store gulv-til-loft-vinduer sikrer et fantastisk lysindfald og en enestående rumfornemmelse. De åbne opholdsrum skaber en naturlig sammenhæng mellem stue og spiseafdeling, mens de stilrene materialevalg og den moderne indretning giver boligen et eksklusivt udtryk. Fra den rummelige altan kan udsigten nydes året rundt. Lejligheden rummer to gode værelser, som begge fremstår lyse og indbydende. Det store soveværelse har god plads til både dobbeltseng og opbevaring, mens det ekstra værelse kan indrettes som børneværelse, kontor eller gæsteværelse alt efter behov. Begge værelser har et behageligt lysindfald og en rolig atmosfære. Lejligheden råder desuden over to badeværelser, hvilket giver god fleksibilitet i hverdagen, blandt andet med mulighed for eget badeværelse til soveværelset. Boligens store altan er et af lejlighedens absolutte højdepunkter. Her kan du nyde solen og den spektakulære panoramaudsigt over vandet og byens skyline, som skaber en helt særlig stemning både dag og aften. Udsigten kombineret med de store vinduespartier giver følelsen af at bringe omgivelserne helt ind i boligen. Lejligheden er beliggende i et attraktivt område ved havnefronten, hvor du får det bedste af både byliv og naturskønne omgivelser. Her er kort afstand til indkøb, caféer, restauranter, offentlig transport og grønne områder, mens vandet og de hyggelige promenader lige uden for døren inviterer til gå- og løbeture. En ideel beliggenhed for dig, der ønsker en moderne bolig med en unik kombination af ro, udsigt og nærhed til byens mange tilbud.