Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·94 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.7% — over markedet
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.7%✓Sol 84✓Nybyg 2019✓2. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.913 kr/m² × 87 m² = 5.386.456 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
94d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.776 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.386.456 kr.
61.913 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
69.343 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.482.416 kr.
63.016 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
68.908 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.386.456 kr.
61.913 kr./m²
-10.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
20.690 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.5%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-8.5%
Gross rental/år130.704 kr.
Salgspris5.386.456 kr.
Profit (1 års hold)-515.660 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-10.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år183.948 kr.
Salgspris5.763.508 kr.
Profit (1 års hold)-85.364 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.6%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år329.735 kr.
Salgspris6.183.651 kr.
Profit (1 års hold)480.567 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-46.776 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.704 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.948 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)329.735 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.386.456 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-646.364 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-10.7%
Mægler
kr/m² (udbud)68.908 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklare rammer tæt på det hele
Lejligheden I Ørestads moderne rammer finder I her en bolig, der balancerer byliv og naturens ro på fineste vis. Hverdagen bliver nem og bekvem med alle hverdagens destinationer inden for kort rækkevidde, mens eftermiddage og weekender får ekstra kvalitet med Fælleden lige om hjørnet og Byparken som nabo – og med udsigt hertil fra jeres eget private frirum: en sydvendt altan.Men lad os starte inden døre, for her venter 87 veldisponerede kvm, der fordeler sig over tre værelser, et