Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 26.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1913✓Sol 95✓2. sal✓54 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1913
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.224 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.795.000 kr.
70.278 kr./m² · fallback
Investeret
3.819.620 kr.
70.734 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.862.113 kr.
71.521 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.795.000 kr.
70.278 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.795.000 kr.
70.278 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år92.136 kr.
Salgspris3.795.000 kr.
Profit (1 års hold)67.516 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år130.044 kr.
Salgspris4.060.650 kr.
Profit (1 års hold)371.074 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år205.292 kr.
Salgspris4.356.660 kr.
Profit (1 års hold)742.332 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.268 kr.
− Ejerudgifter/år-34.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)92.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)130.044 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)205.292 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.795.000 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-24.620 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)70.278 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-12-02normal
2.995.000 kr.55.463 kr./m²
2024-12-29normal
2.380.000 kr.44.074 kr./m²
2024-03-20normal
2.265.000 kr.41.944 kr./m²
2022-06-13normal
2.255.000 kr.41.759 kr./m²
2019-09-08family
935.000 kr.17.315 kr./m²
2018-10-19normal
1.875.000 kr.34.722 kr./m²
2014-12-06normal
985.000 kr.18.241 kr./m²
2013-09-13normal
875.000 kr.16.204 kr./m²
2012-10-09normal
740.000 kr.13.704 kr./m²
2012-05-16normal
895.000 kr.16.574 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2025-12-02 · 1 år siden
Udbudspris implicerer26.7% pa
FMV implicerer26.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Højt til loft og detaljer fra 1913
OMRÅDE:Velkommen til P. Knudsens Gade 12, 2. th., hvor vi præsenterer en helt særlig lejlighed i Sydhavnen. Her bor man centralt i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer, hvor der er stemning til flere ønsker, man møder moderne byliv, grønne omgivelser og vandet lige i nærheden. Beliggenheden er lige i hjertet af det gamle Sydhavnen med den populære South Harbour Café som nabo og indkøbsmuligheder få skridt fra hoveddøren. Området karakteriseres af lokalt liv, fællesskab og små, hyggelige