Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.5%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 63✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.801 kr/m² × 56 m² = 3.516.842 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.732 kr./år
Alpha
-12.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.516.842 kr.
62.801 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
71.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.581.809 kr.
63.961 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.995.000 kr.
71.339 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.516.842 kr.
62.801 kr./m²
-12.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
17.143 kr./m²
-76.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.3%
α (alpha)-12.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-10.3%
Gross rental/år88.308 kr.
Salgspris3.516.842 kr.
Profit (1 års hold)-415.670 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.4%
α (alpha)-12.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år127.620 kr.
Salgspris3.763.021 kr.
Profit (1 års hold)-130.179 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.2%
α (alpha)-12.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år196.784 kr.
Salgspris4.037.335 kr.
Profit (1 års hold)213.299 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-42.732 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)196.784 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.516.842 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-503.978 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-12.5%
Mægler
kr/m² (udbud)71.339 kr.
MæglerNybolig Sydhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-07-03normal
1.275.000 kr.22.768 kr./m²
2007-11-19normal
1.300.000 kr.23.214 kr./m²
2004-12-13family
855.202 kr.15.271 kr./m²
2002-06-16normal
938.367 kr.16.757 kr./m²
1999-12-16normal
585.000 kr.10.446 kr./m²
1997-02-28normal
330.000 kr.5.893 kr./m²
1994-06-23normal
248.000 kr.4.429 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.275.000 kr.2014-07-03 · 12 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fælleslån er indfriet
FÆLLESLÅN INDFRIET!Glæd jer til et nyt kapitel i Sydhavnen, hvor denne indbydende toværelses lejlighed venter jer. I får fornøjelsen af en lys og velholdt bolig, som er lige til at overtage og egner sig perfekt til deling. Der medfølger to altaner, én på hver side af bygningen, og ydermere er ejerforeningen velfungerende, ligesom alle tænkelige fornødenheder er til rådighed i nærmiljøet.I bosætter jer i en rolig gade få skridt fra grønne omgivelser på Vestre Kirkegård og transportmulighederne ve