Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Håndværker✓α +3.7%✓KBH-klassiker 1935✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.391 kr/m² × 54 m² = 3.855.096 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.256 kr./år
Alpha
3.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.855.096 kr.
71.391 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
68.871 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.911.163 kr.
72.429 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.695.000 kr.
68.426 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.855.096 kr.
71.391 kr./m²
+4.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
820.000 kr.
15.185 kr./m²
-77.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.8%
α (alpha)3.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år81.384 kr.
Salgspris3.855.096 kr.
Profit (1 års hold)217.460 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.8%
α (alpha)3.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast13.8%
Gross rental/år116.376 kr.
Salgspris4.124.953 kr.
Profit (1 års hold)522.309 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.2%
α (alpha)3.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast23.2%
Gross rental/år177.582 kr.
Salgspris4.425.650 kr.
Profit (1 års hold)884.212 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-35.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)116.376 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.582 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.855.096 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread136.076 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha3.7%
Mægler
kr/m² (udbud)68.426 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Håndværkertilbud. Altan. Lys. Central placering.
Håndværkertilbud. Altan. Lys. Central placering. Velkommen til Skaffervej 5, 2. tv. Lys og velindrettet lejlighed med rummeligt soveværelse, fransk altan, hyggelig stue med udgang til egen altan samt gode opbevaringsmuligheder. Her får du en bolig med masser af potentiale og mulighed for at sætte dit eget personlige præg i attraktive rammer.LEJLIGHEDEN: Når du træder ind ad hoveddøren, bydes du velkommen i en entré med et praktisk indbygget skab samt gode muligheder for yderligere opbevaringsløs