← Tilbage til on-market
Lyneborggade 3, 1. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·148 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -8.4%!Sol 57✓KBH-klassiker 1903✓1. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.860 kr/m² × 62 m² = 3.959.338 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
148d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.784 kr./år
Alpha
-8.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.959.338 kr.
63.860 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
69.720 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.018.076 kr.
64.808 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
69.274 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.959.338 kr.
63.860 kr./m²
-7.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
19.355 kr./m²
-72.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.4%
α (alpha)-8.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år84.696 kr.
Salgspris3.959.338 kr.
Profit (1 års hold)-278.586 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-8.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år122.640 kr.
Salgspris4.236.492 kr.
Profit (1 års hold)36.512 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.9%
α (alpha)-8.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.5%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år282.130 kr.
Salgspris4.545.320 kr.
Profit (1 års hold)504.830 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-41.784 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.696 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)122.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.130 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.959.338 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-363.282 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-8.4%
Mægler
kr/m² (udbud)69.274 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-05-29normal
2.450.000 kr.39.516 kr./m²
2011-06-27normal
1.375.000 kr.22.177 kr./m²
2002-02-12normal
1.115.000 kr.17.984 kr./m²
2001-06-10normal
389.195 kr.6.277 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.450.000 kr.2019-05-29 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Genial planløsning på en god beliggenhed
Dit nye hjem ligger på en sidegade til Holmbladsgade, og i gåafstand fra lejligheden finder du således både caféer, indkøbsmuligheder, butikker og metroen ved Amagerbro, der lynhurtigt forbinder dig med resten af storbyen. Udover en attraktiv og central placering i gadebilledet får du glæde af nogle delevenlige kvadratmeter i en god planløsning. Velkommen til. Det er på første sal i en nydelig, ældre ejendom fra 1903, at boligen har hjemme. Her fordeler indretningen på bedste vis et hyggeligt k