Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1949)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.5%✓KBH-klassiker 1949✓Sol 87✓2. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.775 kr/m² × 68 m² = 5.152.712 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1949
Udbudspris
5.250.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.692 kr./år
Alpha
-2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.152.712 kr.
75.775 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.283.350 kr.
77.696 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.216.750 kr.
76.717 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.250.000 kr.
77.206 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.152.712 kr.
75.775 kr./m²
-1.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
16.912 kr./m²
-78.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år97.188 kr.
Salgspris5.152.712 kr.
Profit (1 års hold)-33.450 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-2.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år141.252 kr.
Salgspris5.513.402 kr.
Profit (1 års hold)371.304 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år258.976 kr.
Salgspris5.915.313 kr.
Profit (1 års hold)890.939 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.944 kr.
− Ejerudgifter/år-49.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)97.188 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)141.252 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.976 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.500 kr.
= Tx-omkostning33.350 kr.
+ Tilbudspris5.250.000 kr.
= Total investeret5.283.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.152.712 kr.
− Investeret-5.283.350 kr.
= Spread-130.638 kr.
÷ Investeret÷ 5.283.350 kr.
= Alpha-2.5%
Mægler
kr/m² (udbud)77.206 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2011-07-06normal
1.200.000 kr.17.647 kr./m²
2002-12-10normal
1.050.000 kr.15.441 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.200.000 kr.2011-07-06 · 15 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Københavnerlejlighed med stort spisekøkken og altan
I hjertet af et af Københavns mest mangfoldige og levende kvarterer udbydes denne rummelige og stemningsfulde toværelses ejerlejlighed, med byens puls, kultur og hverdagsliv lige udenfor gadedøren.Boligen byder på to reelle værelser, hvilket gør lejligheden ideel både til parret, singlen eller som delelejlighed. Her er god plads til at indrette sig med soveværelse, garderobeløsning og hjemmearbejdsplads – eller skabe en klassisk planløsning med stor stue og roligt soveværelse.Lejlighedens naturl