Victor Bendix Gade 18, 5. th

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view

Top-pick score

57/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet13/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
·Tier-A bydel (oesterbro)
·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Betonbyggeri-æra (1968) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 4 · ! 0 · ✗ 2

✗Beton 1968✗α -1.9%✓5. sal✓Sol 100✓73 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.487 kr/m² × 73 m² = 6.313.545 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Østerbro

kvm

73 m²

Værelser

Byggeår

1968

Udbudspris

6.395.000 kr.

Dage på markedet

39d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.683 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 200

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 51.060 kr./år

Alpha

-1.9%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.313.545 kr.

86.487 kr./m² · XGBoost

Investeret

6.435.220 kr.

88.154 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.397.450 kr.

87.636 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

6.395.000 kr.

87.603 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

6.313.545 kr.

86.487 kr./m²

-1.3% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.500.000 kr.

20.548 kr./m²

-76.5% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.0%

α (alpha)-1.9%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.9%

= Total afkast0.0%

Gross rental/år124.140 kr.

Salgspris6.313.545 kr.

Profit (1 års hold)2.465 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

7.9%

α (alpha)-1.9%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.7%

= Total afkast7.9%

Gross rental/år176.700 kr.

Salgspris6.755.493 kr.

Profit (1 års hold)496.973 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.4%

α (alpha)-1.9%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.5%

= Total afkast17.4%

Gross rental/år288.709 kr.

Salgspris7.247.950 kr.

Profit (1 års hold)1.101.439 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år479.093 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-71.864 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.

= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr

× kvm (73) × 12 mdr

= Langtidsleje/år175.200 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)227.760 kr.

− Ejerudgifter/år-51.060 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.140 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)176.700 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.709 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.395.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+38.370 kr.

= Tx-omkostning40.220 kr.

+ Tilbudspris6.395.000 kr.

= Total investeret6.435.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.313.545 kr.

− Investeret-6.435.220 kr.

= Spread-121.675 kr.

÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.

= Alpha-1.9%

Mægler

kr/m² (udbud)87.603 kr.

MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2026-03-13family

3.310.000 kr.45.342 kr./m²

2017-04-21normal

3.625.000 kr.49.658 kr./m²

2016-04-21normal

3.545.000 kr.48.562 kr./m²

2013-12-18normal

2.015.000 kr.27.603 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.625.000 kr.2017-04-21 · 9 år siden

Udbudspris implicerer6.5% pa

FMV implicerer6.4% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik lejlighed med 2 store og solrige terrasser!

Lys og dele venlig 2V'er med to altaner Nu kan I flytte ind i dette nydelige hjem, der med to værelser og et stort leverum danner gode rammer for såvel parret i alle aldre som jer, der gerne vil dele. Hertil hører to store altaner, hvor udelivet nydes til fulde, og endeligt kan I glæde jer over den attraktive beliggenhed i Klimakvarteret. Stuen og køkkenet ligger i åben forbindelse og fremstår nydeligt, gennemtænkt og harmonisk i sit udtryk, og I får også to værelser og et badeværelse med Vola