Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
Red flags
- ·α -18.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.7%✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓3. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.317 kr/m² × 52 m² = 3.188.468 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 31.656 kr./år
Alpha
-18.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.188.468 kr.
61.317 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
75.389 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.241.592 kr.
62.338 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.895.000 kr.
74.904 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.188.468 kr.
61.317 kr./m²
-18.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
18.462 kr./m²
-75.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.8%
α (alpha)-18.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-16.8%
Gross rental/år74.424 kr.
Salgspris3.188.468 kr.
Profit (1 års hold)-657.328 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.0%
α (alpha)-18.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-9.0%
Gross rental/år106.248 kr.
Salgspris3.411.661 kr.
Profit (1 års hold)-402.311 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.0%
α (alpha)-18.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år192.072 kr.
Salgspris3.660.361 kr.
Profit (1 års hold)-67.787 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-31.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.424 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.248 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.072 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.188.468 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-731.752 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-18.7%
Mægler
kr/m² (udbud)74.904 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-02-21family
1.029.000 kr.19.788 kr./m²
2018-02-21normal
1.845.000 kr.35.481 kr./m²
2007-01-01normal
1.800.000 kr.34.615 kr./m²
2004-11-03normal
998.000 kr.19.192 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.845.000 kr.2018-02-21 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Solrig altan og attraktiv beliggenhed på Amager
Drømmer du om en indflytningsklar lejlighed tæt på både metro, strand og byliv? Så er denne bolig værd at opleve.Lejligheden fremstår flot og velholdt med flere nyere løsninger, en lys stue, rummeligt soveværelse og et moderne køkken. Badeværelset er indrettet med separat bruseniche, og den sydvendte altan giver et skønt uderum med masser af sol.Her bor du i et attraktivt område tæt på caféer, indkøb, metro og Amager Strand – perfekt til dig, der ønsker en kombination af byliv og natur tæt på hv